Юридические аспекты аренды недвижимости: как избежать проблем
Рынок аренды недвижимости пестрит различными предложениями — кажется, все вокруг безо всяких проблем сдают и снимают жильё. Собственники получают неплохой дополнительный доход, а жильцы — возможность проживать там, где им удобно, не влезая в кредиты на покупку отдельной жилплощади. Вроде бы всё просто: стороны подписывают договор, арендатор расплачивается с хозяином и заселяется. Но есть и обратная сторона медали: речь идёт о юридических тонкостях и возможных рисках, с которыми может столкнуться любой.
Как избежать неприятных последствий — рассказываем вместе с юристами Яндекс Аренды.
Фото: KamranAydinov (Freepik)
Как правильно составить договор
Главное доказательство заключения сделки — договор найма жилого помещения (в быту — договор аренды). При грамотном составлении он поможет избежать самых разных конфликтных ситуаций между сторонами. В первую очередь в документе должна отражаться полная информация об арендуемом жилье, паспортные данные собственника и квартиросъёмщика, сумма арендной платы и сроки расчётов. Также в договоре чётко определяются права и обязанности сторон: например, сколько раз в месяц хозяин жилья может его посещать, на кого возлагаются обязательства по оплате коммунальных платежей и прочее.
Договор оформляется в двух экземплярах, нотариально заверять его не нужно: он становится полноценным юридическим документом в момент, когда под текстом ставят подписи все стороны. На первый взгляд ничего сложного — скачал шаблон из интернета, вписал данные, подписал и готово, можно заселяться. Но часто бывает так, что какие-либо важные пункты в готовом бланке пропущены. Либо в документе учтены интересы только одной из сторон сделки. Всё это может сыграть злую шутку, если возникнут конфликтные ситуации — поэтому очень важно перед заключением договора тщательно проверить каждый пункт.
В Яндекс Аренде договор составлен квалифицированными юристами. За содержимое документа можно не переживать: в бланке учтены все требования законодательства и соблюдены интересы как собственников, так и жильцов.
Нужен ли договор, если я хочу снять комнату
Когда сделка касается сдачи в аренду жилых помещений, в ст. 673 ГК РФ перечисляются конкретные объекты, которые к таковым относятся. Это может быть квартира, дом или их части — то есть любое изолированное помещение, которое пригодно для проживания. Важно понимать: сдать полноценную комнату по договору найма можно, а вот койко-место или даже смежную комнату — нельзя. Если договор и будет заключён на подобные объекты, это не защитит права сторон в случае судебных разбирательств.
В Яндекс Аренде все объекты проходят тщательный отбор. Проверяются не только документы на недвижимость, но и её состояние, а также наличие необходимой техники и мебели. Конечно, неподходящие для проживания варианты отсеиваются ещё на этапе рассмотрения заявки.
На какие моменты следует обратить особое внимание арендаторам
У объекта несколько собственников
Как гласит Гражданский кодекс, собственник вправе распоряжаться недвижимостью так, как хочет, но в рамках законодательства. Правда, бывает, например, что у квартиры несколько владельцев, и один из них решил сдавать свою часть жилплощади. Чтобы не остаться без крыши над головой, арендатору стоит убедиться, что остальные собственники не против такого решения.
Чтобы подобного не произошло, мы в Яндекс Аренде перед публикацией объявления уточняем у собственников, уведомили ли они остальных владельцев о том, что будут сдавать квартиру.
Квартира — общая собственность супругов
Разрешение на аренду жилья также должно быть и у собственников, состоящих в браке. Даже если недвижимость полностью оформлена на одного из супругов, сделки с ней должны быть согласованы с мужем или женой. Конечно, это касается случаев, когда квартира относится к совместно нажитому имуществу.
Яндекс Аренда тщательно проверяет документы: чтобы стать клиентом сервиса, необходимо предоставить подтверждение права собственности. Если хозяин состоит в браке и собирается сдать общее имущество, мы настоятельно рекомендуем предварительно обсудить этот вопрос с супругом.
Ипотечная недвижимость
Довольно часто собственники сдают ипотечные квартиры в аренду. Таким образом они частично или полностью компенсируют затраты на ежемесячные платежи банку. Подобные сделки не противозаконны, но при этом потенциальному жильцу не помешает уточнить, есть ли на недвижимости, где он собирается жить, какие-то обременения. Вдруг случится непредвиденное, и собственник не сможет погасить долг перед банком.
Проверить, находится ли жильё в залоге, можно с помощью выписки из ЕГРН: если обременение есть, в верхнем правом углу справки будет стоять соответствующий штамп.
На что ещё обратить внимание
Опись имущества
Для избежания потенциальных проблем в процессе аренды сторонам лучше сразу оформить дополнение к договору — передаточный акт или опись. В нём перечисляется вся мебель и техника, которая находится в квартире, а также её состояние. Акт — это подстраховка как для собственника, так и для жильца. Правда, в случае возможных судебных разбирательств письменного документа может быть недостаточно: в идеале к акту стоит приложить фотографии предметов интерьера и техники.
На Яндекс Аренде составить опись с фотографиями очень просто: в приложении надо выбрать помещения квартиры из предложенного списка, после чего останется только добавить фотографии предметов, которые там находятся. Для удобства пользователей основная мебель и техника уже указана в описи, так что жильцу нужно лишь поставить галочку и загрузить фото.
Налоги
Владельцы квартир иногда просят жильцов передавать плату за аренду наличными. Так они пытаются избежать дополнительных платежей, но по закону с любого дохода нужно платить налоги, и мы в Яндекс Аренде работаем только с собственниками, которые отчисляют процент государству с денег, полученных от сдачи жилья. В России есть несколько режимов, в том числе и со сниженными ставками (до 4%). Подробнее о том, как платить налоги с доходов от аренды и быть кристально чистым перед законом, мы рассказывали здесь.
Как учесть все нюансы при снятии или сдаче жилья
В статье перечислены ключевые юридические аспекты в сделке по аренде недвижимости — на самом деле нюансов, конечно, гораздо больше. Команда Яндекс Аренды ежедневно работает на тем, чтобы собственники и жильцы могли быстро, комфортно и безопасно сдать или снять квартиру. Для удобства сторон почти все процессы мы перевели в онлайн. Выбрать жильё, отправить заявку на заселение и заключить договор можно прямо в приложении сервиса. Кроме того, если во время проживания возникнут какие-либо вопросы, наша служба поддержки готова на них ответить в онлайн-чате.