Сдаём квартиру на 11 месяцев: надо ли платить налог
Сдача недвижимости в аренду — это не только про доход, но и про обязательства. Некоторые арендодатели заключают договор с жильцом на 11 месяцев, считая, что это освобождает владельцев от налогов. Но это не так: их нужно платить вне зависимости от того, на какой срок сдана квартира (1 месяц, 11 месяцев или 2 года). Рассказываем, как связаны налоги, регистрация договора и длительность аренды.
Длительность договора и Росреестр
С точки зрения закона существует два вида договоров: долгосрочный — более 1 года — и краткосрочный. Многие собственники специально заключают документ на 11 месяцев или 364 дня. Делают так чаще всего по незнанию, думая, что это освободит их от уплаты налога.
На самом деле, договор длительностью меньше 12 месяцев просто не нужно официально регистрировать в Росреестре, отсюда и появилось это заблуждение. Собственники ошибочно считают, что если государство не знает о существовании договора, то налоги можно не платить. Но это не так.
Налоговая служба может узнать о том, что вы получаете доход как арендодатель, и без документа. Доказательством могут быть не только письменные документы, но и регулярные платежи, показания соседей и даже переписки с жильцами в мессенджерах.
Но главное: уплата налогов — это обязанность граждан, получающих доход.
Чтобы не регистрировать договор в Росреестре, его можно заключить на срок меньше года. Но по закону налоги в любом случае нужно будет заплатить.
Почему договор заключают именно на 11 месяцев
В юридическом смысле договор найма, заключённый на срок до года, не требует регистрации в Росреестре (ст. 651 ГК РФ). Поэтому 11 месяцев — это удобный ориентир, позволяющий:
- избежать госпошлины за регистрацию;
- не тратить время на подачу документов в МФЦ или Росреестр;
- проще расторгнуть или продлить договор, подписав новый.
Но отсутствие регистрации не влияет на обязанность платить налоги. Для налоговой важен сам факт получения дохода, а не длительность договора.
Как налоговая может узнать о сдаче квартиры
ФНС активно использует электронные источники данных и взаимодействует с другими ведомствами. Выявить неофициальную аренду могут:
- банки — по регулярным поступлениям на счёт от физических лиц;
- управляющие компании и ТСЖ — если в квартире проживают посторонние;
- миграционная служба — по данным о регистрации арендаторов-иностранцев;
- соседи и участковые — по обращениям и жалобам;
- работодатели — если компания арендует жильё для сотрудников.
Даже если договор не зарегистрирован, инспекция может запросить банковские выписки и установить факт регулярных поступлений, что будет считаться доказательством дохода.
На какой срок заключается договор в Яндекс Аренде
Чтобы упростить жизнь собственникам и не регистрировать договор в Росреестре, мы заключаем его на 11 месяцев. Так мы избавляем собственников от:
- траты времени на хождение по инстанциям;
- оплаты госпошлины за регистрацию документа.
При этом договор аренды, незарегистрированный в Росреестре, будет иметь полную юридическую силу, как и любой другой в рамках ГК РФ.
Аренда и найм — в чём разница
В быту часто говорят «договор аренды квартиры», хотя с юридической точки зрения, если обе стороны — физические лица, то заключается договор найма жилого помещения.
- Аренда применяется, когда жильё снимает юридическое лицо (компания).
- Найм — когда физическое лицо снимает жильё у другого физлица.
Разница формальная, но важная: оба договора регулируются Гражданским кодексом, и для целей налогообложения они равнозначны — доход с них облагается налогом в общем порядке.
Сколько и как часто нужно платить налог
Есть несколько вариантов в зависимости от режима налогообложения, по которому гражданин получает доход.
- Как физическое лицо без специального налогового статуса. Арендодателю-физлицу придётся платить НДФЛ в размере 13% (15%, если совокупный доход превысит 5 млн рублей в год и 18% при доходе до 20 млн рублей) от суммы аренды и один раз в год подавать декларацию.
- Как индивидуальный предприниматель. Если арендодатель оформлен как ИП и работает по упрощённой системе налогообложения «Доходы», то базовая ставка ниже — всего 6%. Подавать декларацию нужно также ежегодно, а вот платить — ежеквартально.
- Как самозанятый. Оплачивать налог необходимо каждый месяц до 25 числа. При сдаче квартиры физическому лицу ставка составляет 4%, юридическому — 6%. Для оплаты нужно зарегистрироваться в роли самозанятого на сайте или в приложении «Мой налог». При этом сдачу квартиры можно совмещать и с основной работой. Ограничение по доходу для самозанятых — 2,4 млн рублей в год.
Здесь можно почитать подробнее о том, как платить налоги со сдачи квартиры.
Сравнение налоговых режимов для арендодателя
Статус | Ставка налога | Когда платить | Отчётность | Особенности |
Физическое лицо | 13–18% | 1 раз в год | Декларация 3-НДФЛ до 30 апреля | Уплата до 15 июля следующего года |
Самозанятый | 4% (если арендатор — физлицо), 6% (если юрлицо) | Ежемесячно | Без декларации, через приложение «Мой налог» | Есть лимит дохода — 2,4 млн руб. в год |
ИП на УСН | 6% (или 15% при «доходы-минус-расходы») | Ежеквартально | Декларация до 25 апреля | Можно учесть страховые взносы, снижая налог |
ИП с патентом | Фиксированная сумма | По условиям патента | Нет декларации | Стоимость зависит от региона и площади квартиры |
Как оплатить налог
Уплатить налог можно несколькими способами:
- через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС;
- в приложении «Мой налог» (для самозанятых);
- через банк или Госуслуги;
- по квитанции из налоговой инспекции.
Если арендодатель получает арендную плату на банковский счёт, удобно подключить единый налоговый платёж (ЕНП) — с него налог спишется автоматически.
Что бывает за неуплату
Если тайное станет явным, на собственника могут наложить санкции: штрафы, административную ответственность и т.д. А ещё есть уголовная статья — за уклонение физлица от уплаты налогов. Привлечь по ней могут злостных неплательщиков — тех, у кого долг за три финансовых года составляет более 2,7 млн рублей.
Всегда есть риск попасть под административное наказание, особенно при долгой аренде или сдаче нескольких объектов. В таком случае на карту собственника будут зачисляться регулярные платежи, что может вызвать подозрения у банковских систем. Финансовая организация вправе заблокировать счёт и потребовать объяснения, откуда идут деньги.
Яндекс Аренда рекомендует обезопасить себя: оформить официальный договор, регулярно оплачивать налоги и спать спокойно.
Какие штрафы предусмотрены
Если налоговая выявит неуплату:
- начисляется пеня — 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки;
- взимается штраф 20% от суммы долга (если без умысла) или 40%, если доказан умысел;
- за повторное нарушение возможна проверка по другим объектам.
Если сумма недоимки за три года превысит 2,7 млн рублей, может наступить уголовная ответственность по ст. 198 УК РФ.
Коротко о главном
Краткосрочный договор аренды сроком до одного года не нужно регистрировать в Росреестре, долгосрочный (более 1 года) — нужно.
Налог необходимо платить вне зависимости от срока сдачи квартиры — будь это один день или год. При систематической неуплате можно попасть под проверку ФНС и МВД.
Налоговая ставка может изменяться с учётом того, как оформлен арендодатель. Минимум — 4% (на профессиональный доход) при зарегистрированной самозанятости.
