Сдаём квартиру на 11 месяцев: надо ли платить налог

Сдача недвижимости в аренду — это не только про доход, но и про обязательства. Некоторые арендодатели заключают договор с жильцом на 11 месяцев, считая, что это освобождает владельцев от налогов. Но это не так: их нужно платить вне зависимости от того, на какой срок сдана квартира (1 месяц, 11 месяцев или 2 года). Рассказываем, как связаны налоги, регистрация договора и длительность аренды. 

• Длительность договора и Росреестр
• На какой срок заключается договор в Яндекс Аренде
• Сколько и как часто нужно платить налог
• Что бывает за неуплату
• Коротко о главном

Длительность договора и Росреестр

С точки зрения закона существует два вида договоров: долгосрочный — более 1 года — и краткосрочный. Многие собственники специально заключают документ на 11 месяцев или 364 дня. Делают так чаще всего по незнанию, думая, что это освободит их от уплаты налога.

На самом деле, договор длительностью меньше 12 месяцев просто не нужно официально регистрировать в Росреестре, отсюда и появилось это заблуждение. Собственники ошибочно считают, что если государство не знает о существовании договора, то налоги можно не платить. Но это не так. 

Налоговая служба может узнать о том, что вы получаете доход как арендодатель, и без документа. Доказательством могут быть не только письменные документы, но и регулярные платежи, показания соседей и даже переписки с жильцами в мессенджерах. Но главное: уплата налогов — это обязанность граждан, получающих доход.

На какой срок заключается договор в Яндекс Аренде

Чтобы упростить жизнь собственникам и не регистрировать договор в Росреестре, мы заключаем его на 11 месяцев. Так мы избавляем собственников от:

• траты времени на хождение по инстанциям;
• оплаты госпошлины за регистрацию документа.

Сколько и как часто нужно платить налог

Есть несколько вариантов в зависимости от режима налогообложения, по которому гражданин получает доход.

1. Как физическое лицо без специального налогового статуса. Арендодателю-физлицу придётся платить НДФЛ в размере 13% (или 15%, если совокупный доход превысит 5 млн рублей в год) от суммы аренды и один раз в год подавать декларацию.
2. Как индивидуальный предприниматель. Если арендодатель оформлен как ИП и работает по упрощённой системе налогообложения «Доходы», то базовая ставка ниже — всего 6%. Подавать декларацию нужно также ежегодно, а вот платить — ежеквартально. 
3. Как самозанятый. Оплачивать налог необходимо каждый месяц до 25 числа. При сдаче квартиры физическому лицу ставка составляет 4%, юридическому — 6%. Для оплаты нужно зарегистрироваться в роли самозанятого на сайте или в приложении «Мой налог». При этом сдачу квартиры можно совмещать и с основной работой. Ограничение по доходу для самозанятых — 2,4 млн рублей в год. 

Здесь можно почитать подробнее о том, как платить налоги со сдачи квартиры.

Что бывает за неуплату 

Если тайное станет явным, на собственника могут наложить санкции: штрафы, административную ответственность и т.д. А ещё есть уголовная статья — за уклонение физлица от уплаты налогов. Привлечь по ней могут злостных неплательщиков — тех, у кого долг за три финансовых года составляет более 2,7 млн рублей.

Всегда есть риск попасть под административное наказание, особенно при долгой аренде или сдаче нескольких объектов. В таком случае на карту собственника будут зачисляться регулярные платежи, что может вызвать подозрения у банковских систем. Финансовая организация вправе заблокировать счёт и потребовать объяснения, откуда идут деньги.

Коротко о главном

Краткосрочный договор аренды сроком до одного года не нужно регистрировать в Росреестре, долгосрочный — более 1 года — нужно.

Налог необходимо платить вне зависимости от срока сдачи квартиры — будь это один день или год. При систематической неуплате можно попасть под проверку ФНС и МВД.

Налоговая ставка может изменяться с учётом того, как оформлен арендодатель. Минимум — 4% (на профессиональный доход) при зарегистрированной самозанятости.