Перспективные районы Москвы для аренды и сдачи квартир

Какие районы Москвы наиболее перспективы для аренды? Этот вопрос волнует и собственников, и жильцов — но с разных углов. Одних интересуют локации с хорошим доходом и быстрой окупаемостью, а другие присматриваются к районам, которые сочетают максимальный комфорт и приемлемую цену на аренду. Рассказываем, какие районы столицы наиболее перспективны как для съёма, так и для сдачи жилой недвижимости. 

• Что делает район перспективным
• Перспективные районы, чтобы сдать жильё
• Как оценить окупаемость в 2 шага
• Перспективные районы, чтобы снять жильё
• Быстрые ориентиры: что и где искать
• Чек-лист перед выбором района

Что делает район перспективным

• Транспорт: близость метро/МЦД/МЦК и выезд на магистрали.
• Инфраструктура: школы, детсады, поликлиники, ТЦ, спорт.
• Экология и благоустройство: парки, набережные, отсутствие промзон рядом.
• Тип и возраст застройки: «новая вторичка» и новые ЖК с функциональными планировками сдаются быстрее.
• Динамика развития: строятся станции метро, развивается район – обычно растут спрос и ставки.

Перспективные районы, чтобы сдать жильё

Аренда в Москве — выгодный бизнес. Как правило, даже не самая свежая квартира в старом доме находит своих жильцов и при этом по достаточно высокой цене, но при одном условии: если она расположена в хорошем районе.

Если рассматривать сдачу квартиры как выгодную инвестицию, то первое, на что нужно обращать внимание, — арендная доходность жилья. Аналитики Яндекс Аренды подобрали районы столицы, сдача недвижимости в которых выгодна для собственников.

Раменки

Отличный район, особенно для семей с детьми. Здесь расположено множество престижных образовательных учреждений, многие из которых считаются лучшими в Москве. 

В Раменках благополучная экологическая обстановка — много зелёных зон и практически нет промышленных предприятий. А ещё район отличается хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой.  

Окупить квартиру, купленную в инвестиционных целях, в этом районе можно за 16 лет.

Кому чаще всего подходит: семьи, сотрудники вузов и научных центров, арендаторы с запросом на «тихо и зелено».

На что смотреть при покупке под сдачу: близость к станциям метро «Университет»/«Ломоносовский проспект», состояние подъездов и двора в «старых» домах 60–80-х, наличие парковки.

Даниловский

Располагается близко к центру Москвы и по праву считается одним из самых благоустроенных районов Южного автономного округа. Главное преимущество — удобное расположение и развитая социальная инфраструктура. 

Из Даниловского легко добраться до центральных районов столицы благодаря развитой транспортной сети. Зелёных зон здесь меньше, чем хотелось бы, но жителей и арендаторов привлекает уникальная локация: район расположен сразу на двух берегах Москвы-реки и славится прекрасными видами, набережными и прогулочными зонами.

Окупить квартиру, купленную в инвестиционных целях, в этом районе получится за 16 лет. 

Кому чаще подходит: молодые специалисты, те, кому важно «быть в городе», арендаторы с запросом на быстрый доступ к центру.

Особенности: спрос поддерживают бизнес-кластеры и набережные; при выборе дома проверьте шум от магистралей и загрузку парковок.

Тропарёво-Никулино

Небольшой район на Юго-Западе Москвы, который славится своими зелёными парками и вузами — РАНХиГС, МГИМО, РТУ МИРЭА, МПГУ. Именно это делает его максимально привлекательным для аренды, ведь многие наниматели — это студенты, которые сначала арендуют квартиру на период обучения, а потом остаются в Москве жить и работать. 

У Тропарёво-Никулино есть и другие преимущества:

• доступ к нескольким веткам метро;
• удачное расположение, позволяющие за 10–15 минут добраться до крупных автомагистралей;
• развитая инфраструктура с большим количеством спортивных и торговых объектов, школ и детских садов.

При сдаче в аренду стоимость квартиры в этом районе отобьётся примерно за 20 лет.

Что сдаётся быстрее: студии и «однушки» рядом с вузами; квартиры с базовым свежим ремонтом и укомплектованной кухней.

На заметку владельцу: в сезон заселения студентов ставки и скорость сделки растут; проверьте транспорт от конкретного дома до нужных корпусов вузов.

Как оценить окупаемость в 2 шага

1. Соберите вводные: ожидаемая ставка аренды × 12 минус эксплуатационные расходы (налог, мелкий ремонт, простаивание 1–2 недели в год).
2. Поделите цену покупки на чистый годовой доход: получите ориентир по сроку окупаемости (в годах).

Перспективные районы, чтобы снять жильё

Подбирая жильё для аренды, потенциальные жильцы ориентируются на несколько критериев: основные — это цена, близость к метро и другому транспорту, благоустройство. Аналитики Яндекс Аренды подобрали районы столицы, которые максимально соответствуют этим требованиям.

Сосенское

По данным аналитиков, именно в этом районе большинство квартир (68%) арендуются в первые 10 дней после публикации объявления. Такая востребованность легко объяснима.

1. Адекватная цена: средняя стоимость аренды студии в Сосенском — 31 500 рублей, а «трёшки» — 60 000 рублей. 
2. Хорошая экологическая обстановка: на территории района расположено много парков и скверов, а строительство новых микрорайонов ведётся с сохранением зелёных зон. 
3. Инфраструктура: Сосенское бурно развивается и ежегодно пополняется новыми значимыми социальными объектами — школами, детскими садами, колледжами и поликлиниками.
4. Хорошая транспортная доступность: район расположен близко к МКАД, а на территории района Сосенского с 2019 года открыто четыре станции метро.

Чаще выбирают: молодые пары, специалисты, работающие удалённо, семьи с детьми, которым важны новые школы/сады.

Как ускорить поиск: фильтруйте лоты в пешей доступности до «Саларьево»/«Коммунарка»/МЦД; обращайте внимание на свежесть ремонта – в новых домах она выше при сопоставимой цене.

Даниловский

Активно развивающийся район, который ранее был промзоной. Здесь строится жилая недвижимость и другие объекты инфраструктуры, необходимые для комфортной жизни в мегаполисе. 

Среди преимуществ района можно выделить следующие.

• Удачное местоположение: район находится в самой Москве, что высоко ценится арендаторами. Бонусом идут красивые виды рядом на Москву-реку. 
• Хорошая транспортная доступность: станции метро и остановки наземного транспорта равномерно расположены по всему району. 
• Развитая медицинская инфраструктура: на территории района есть городок клинической больницы №4, поликлиники для детей и взрослых, центр планирования семьи, а также множество частных клиник. 

Стоимость аренды варьируется от 56 000 рублей на студии до 90 000 на «трёшки». 

Проверьте заранее: шум/пыль около крупных магистралей, наличие зелёных маршрутов для прогулок, придомовую парковку в вечерние часы.

Бибирево

Один из самых зелёных районов Москвы. На его территории расположен Алтуфьевский заказник, много скверов и парков, даже жилые кварталы могут похвастаться зелёными насаждениями. 

В Бибирево построена удачная транспортная развязка, функционируют две станции метро, а также обширная сеть наземного транспорта. До центра Москвы на метро можно добраться за 20–25 минут. 

С инфраструктурой тоже всё хорошо: есть несколько крупных торговых центров, рестораны, сетевые гипер- и супермаркеты, школы, гимназии, детские сады и центры. Про студентов тоже не забыли — здесь расположена Московская финансово-юридическая академия. 

Цены на съёмные квартиры в Бибирево варьируются от 43 000 рублей за студию или «однушку» до 67 000  рублей за трёхкомнатную квартиру.

На что смотреть на показе: состояние инженерии в домах 70–80-х, утепление окон, уровень шума во дворе днём и вечером, подъезд к дому в часы пик.

Быстрые ориентиры: что и где искать

• Студенты / первый съём: ЮЗАО у вузов (Тропарёво-Никулино и соседние), Новая Москва (Сосенское) – часто дешевле при хороших планировках.
• Семьи: зелёные локации около парковых зон (Бибирево, запад/юго-запад), дома с дворами без машин.
• «Быть ближе к центру»: Даниловский и соседние районы с быстрым доступом к Садовому/ТТК.

Чек-лист перед выбором района

1. Время в пути до работы/школы в будний час пик.
2. Шум, парковка и зелёные маршруты вечером.
3. Состояние подъезда, лифта, двора; план капремонта дома.
4. Доля «соседней» застройки в стадии стройки (пыль/шум на 1–2 года).
5. Ликвидность: сколько похожих квартир сдают рядом и за сколько.

Рынок недвижимости Москвы — огромный и разнообразный. В столице каждый найдёт недвижимость под свой запрос, и тысячи жильцов Яндекс Аренды — тому подтверждение. А если вы собственник — все услуги сервиса для вас бесплатны. 

_{Фото на обложке: Nikita Ermilov / Unsplash}