Какие налоги нужно платить при сдаче квартиры

Службе поддержки Яндекс Аренды часто задают вопрос: «Сдаю квартиру в аренду, знаю, что по закону должен платить налоги, но ничего в этом не понимаю. Помогите разобраться, куда бежать и как оформить». С удовольствием рассказываем обо всех нюансах: всё не так сложно, как кажется. 

Налоги для физических лиц

По российскому законодательству все, кто получает официальный доход, обязаны платить налоги. Это относится и к арендодателям. Если вы — физическое лицо без специального налогового статуса, и сдаёте квартиру в аренду, то должны заплатить государству НДФЛ.

Какая ставка действует? Размер налога — 13% от арендной платы (или 15%, если ваш совокупный доход превышает 5 млн рублей в год).

Как отчитываться по доходам? Обычному физлицу нужно сдавать налоговую декларацию раз в год. Например, за 2023 год декларацию нужно подать до 30 апреля 2024 года. Саму декларацию можно заполнить через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС. 

Но есть и другие налоговые режимы, в том числе — с пониженными ставками. Юристы Яндекс Аренды рассказали, кому эти опции подойдут и какие особенности они имеют. 

Самозанятость

Для самозанятых граждан действуют сниженные ставки. Такой налоговый режим доступен всем гражданам России, а ещё его можно совмещать с трудовой деятельностью (например, работать бухгалтером в фирме и сдавать квартиру как самозанятый). Главное условие такого режима — ежегодный доход по всем видам деятельности не должен превышать 2,4 млн рублей. 

Как оформить? Можно скачать приложение «Мой налог» и зарегистрироваться в нём по паспорту, через портал Госуслуг или личный кабинет на сайте ФНС. Потребуется указать ФИО, ИНН, номер телефона. 

Какая ставка действует? Для самозанятых налогоплательщиков утверждена сниженная ставка:

• 6% — если сдаёте жилплощадь юридическому лицу. Например, квартиру арендует организация для своих иногородних сотрудников;
• 4% — если жильцы — физические лица, то есть обычные граждане. 

Как отчитываться по доходам? Заполнять декларации или ходить по кабинетам в налоговой не требуется — всё намного проще. Когда жильцы перечисляют арендную плату, её нужно отразить в приложении для самозанятых. По этим данным система сама рассчитает сумму налога, которую нужно будет оплатить до 28 числа следующего месяца.

Для индивидуальных предпринимателей 

Индивидуальные предприниматели (ИП) могут выбрать удобный для себя налоговый режим — УСН, ОСНО, ПСН, НПД (самозанятый ИП). Но самый популярный режим — упрощённая система налогообложения (УСН). Или, как его обычно называют, «упрощёнка».

Какая ставка действует? Базовая налоговая ставка на УСН — 6% при объекте налогообложения «доходы» (или 15% при объекте налогообложения «доходы минус расходы»). Кроме того, ИП платят обязательные соцвзносы раз в год — сумма составляет 45 842 рубля на 2023 год, если доходы не превышают 300 000 рублей. При доходах свыше этой суммы необходимо также оплачивать дополнительный взнос в размере 1% от суммы дохода.

Как отчитываться по доходам? Декларацию за предыдущий год необходимо заполнить до 25 апреля следующего года — то есть отчитаться за 2023 год надо до 25 апреля 2024 года. Сделать это можно через личный кабинет налогоплательщика, также можно подключить такую услугу в одном из онлайн-банков.

Налоговый вычет

Обычные физические лица не в статусе самозанятых могут вернуть часть уже уплаченных налогов. Плательщики НДФЛ имеют право на получение налоговых вычетов при определённых условиях: за социально значимые покупки, совершённые за последние три года, государство вернёт деньги. Вот список трат, на которые можно получить вычет:

• обучение;
• лечение или лекарства;
• физкультурно-оздоровительных услуги, например, спорт или отдых;
• добровольное страхование и пенсионные взносы.

Для налоговых вычетов подходят расходы, совершённые на себя или несовершеннолетних детей.

Нужно ли платить налог с оплаты коммунальных платежей

Согласно разъяснениям Минфина, не за все коммунальные платежи нужно платить налог — часть из них можно вычесть в качестве расходов. 

Нужно платить налог. Заплатить придётся с тех коммунальных платежей, которые оплачиваются не по счётчику, а по нормативам — например, содержание дома, вывоз мусора, центральное отопление. Минфин считает, что компенсация этих расходов — доход собственника, ведь если бы в квартире никто не жил, эти услуги всё равно пришлось бы оплачивать.

Не нужно платить налог. Если в квартире стоят счётчики на газ, воду и электроэнергию, то их можно не считать в доход. Соответственно, с них не будут удерживать налог. 

Коротко о главном

Платить налоги за сдачу квартиры в аренду — это обязанность. Использовать серые схемы или пренебрегать договорами — ненадёжные варианты, которые рано или поздно обернутся против вас. Лучше делать всё по закону — составлять договор, фиксировать оплаты, отчитываться о доходах. А как именно это делать — оформить самозанятость, получить налоговый вычет или платить налог как индивидуальный предприниматель — решать вам. 

*Статья носит исключительно информационный характер, при выборе налогового режима необходимо обращаться к профессиональным консультантам.