Как выгоднее сдавать жильё нерезидентам

Сдача квартиры в аренду — отличный способ получать пассивный доход, особенно если вы переехали за границу, а в России у вас осталось жильё. В этой статье разберём, что выгоднее для нерезидентов: платить НДФЛ или стать самозанятым.

Кто такие резиденты и нерезиденты?

Для начала разберёмся: кто считается налоговым резидентом и нерезидентом по российскому законодательству. Этот статус напрямую влияет на размер налогов, которые вы обязаны уплачивать с доходов от аренды недвижимости.

Налоговый резидент — это человек, который проживает на территории России не менее 183 календарных дней в течение 12 месяцев подряд. Такие лица платят НДФЛ в размере от 13% до 15%. Ставка зависит от годового дохода: при сумме до 2,4 млн рублей налог составляет 13%, свыше — 15%.

Нерезидент — тот, кто проводит за пределами России более 183 дней в году. При потере статуса налогового резидента ставка НДФЛ на все доходы, полученные на территории РФ, увеличивается до 30%.

НДФЛ для нерезидентов: особенности и ставки

Что важно знать об НДФЛ для нерезидентов:

1. На доходы от аренды действует ставка 30%. Нерезиденты облагаются налогом по этой ставке на любые доходы, полученные в России, включая сдачу недвижимости.
2. Необходимо подавать налоговую декларацию. Нерезиденты обязаны самостоятельно подавать декларацию по форме 3-НДФЛ и уплачивать налог до 15 июля следующего года.

Чтобы не снижать доход от сдачи квартиры почти на треть, можно уменьшить ставку налога: получить статус самозанятого. 

Самозанятость для нерезидентов: как это работает

С 2020 года россияне, в том числе те, кто проживают за границей и утратили статус налогового резидента, могут зарегистрироваться как самозанятые. Этот статус предполагает уплату налога на профессиональный доход (НПД), который значительно ниже ставки НДФЛ как для резидентов, так и для нерезидентов.

Ставки налога для самозанятых:

4% — если доход получен от физического лица;

6% — если доход получен от юридического лица или ИП. 

Самозанятость доступна и для нерезидентов России, если они продолжают получать доходы от источников в РФ. Это делает самозанятость выгодной альтернативой для тех, кто хочет снизить налоговую нагрузку на доходы от аренды недвижимости.

Преимущества и ограничения самозанятости

Основное преимущество самозанятости — это низкая налоговая ставка по сравнению с 30% НДФЛ.

Но есть и другие плюсы:

1. Простая регистрация. Зарегистрироваться самозанятым можно через приложение «Мой налог» или через «Госуслуги». Процесс занимает всего несколько минут.
2. Нет необходимости подавать декларацию. В отличие от НДФЛ, самозанятые не обязаны подавать налоговые декларации. Все расчёты выполняются автоматически через приложение.
   
3. Отсутствие обязательных взносов. Самозанятые не обязаны платить страховые взносы в пенсионный или медицинский фонд, что снижает налоговую нагрузку по сравнению с индивидуальными предпринимателями.
   
4. Простота учёта. Например, приложение «Мой налог» фиксирует все доходы и расчёт налога, что избавляет самозанятых от необходимости вести сложную бухгалтерию или хранить множество документов.
   

Несмотря на привлекательные условия, у самозанятости есть свои ограничения:

1. Лимит на доход. Максимальный доход для самозанятых составляет 2,4 миллиона рублей в год. Если ваши доходы от аренды превышают этот лимит, вам придётся рассмотреть другие налоговые режимы.
2. Отсутствие пенсионных накоплений. Так как самозанятые не обязаны платить взносы в пенсионный фонд, у них не накапливаются пенсионные права. Это нужно учитывать, если вы планируете получать пенсию в России.
   
3. Ограничения на виды деятельности. Несмотря на то, что самозанятые могут сдавать жильё в аренду, они не могут заниматься некоторыми видами предпринимательской деятельности, которые подразумевают наличие сотрудников. Самозанятые работают только на себя и не могут нанимать работников по трудовому договору. Но если вы сами сдаёте собственную квартиру, то вас это ограничение не коснётся. 
   

Как зарегистрироваться самозанятым

Процесс регистрации статуса самозанятого предельно прост. На «Госуслугах» электронный помощник быстро выведет вас в нужный раздел. Если же необходимо посчитать, какой налог предстоит выплатить, — удобнее делать это через специальное приложение: 

1. Установите приложение «Мой налог» на свой смартфон.
2. Зарегистрируйтесь в системе, используя свой ИНН и паспортные данные.
   
3. Укажите вид деятельности (сдача жилья в аренду) и начните пользоваться системой.
   

После регистрации налог будет автоматически рассчитываться на основе получаемых доходов, и вам не нужно будет подавать декларации.

Сравнение НДФЛ и самозанятости для нерезидентов

Чтобы наглядно показать плюсы и минусы каждого налогового режима, мы составили сравнительную таблицу:

Что будет, если скрыть статус нерезидента 

Если нерезидент уплатит НДФЛ по ставке для резидента 13%, а после об этом факте узнает налоговая, то с него взыщут недоплату по ставке 30% и пени. 

Скрывать статус нерезидента — не лучший выбор. Имейте в виду, что выяснить факт «экономии» на НДФЛ налоговая может и через несколько лет. Налог в любом случае будет пересчитан, а вот размер пени будет уже немаленьким.

_{Фото на обложке: freepik / Freepik}