Как риелтору работать как самозанятому в 2025 году: регистрация, налоги, договоры

Работа риелтором на самозанятости – один из самых простых способов легализовать доход без сложной регистрации ИП и лишней бюрократии. Такой формат подходит тем, кто напрямую работает с клиентами и хочет оптимизировать налоги. Но как оформить самозанятость, какие налоги платить и какие договоры заключать, чтобы обезопасить себя? Разбираемся в теме пошагово – без воды, только практика.

• Может ли риелтор быть самозанятым в 2025 году
• Как оформить договор с клиентом при самозанятости
  
• Налоги и отчётность самозанятого риелтора
  
• Что выбрать: самозанятость или ИП для риелтора
  
• Часто задаваемые вопросы
  

Может ли риелтор быть самозанятым в 2025 году

Да, риелтор может работать как самозанятый. Услуги в сфере недвижимости включены в разрешённый перечень для налога на профессиональный доход (НПД). Главное – соблюдать условия:

• работать без наёмных сотрудников;
• не превышать лимит дохода – 2,4 млн рублей в год;
• оказывать услуги напрямую физическим или юридическим лицам.

Отличия ИП и самозанятого для риелтора

Как зарегистрироваться риелтору как самозанятому

Для регистрации не нужно идти в налоговую. Всё можно сделать онлайн за 10 минут.

Какие документы нужны

• паспорт гражданина РФ;
• ИНН (если нет — можно получить на сайте ФНС);
• номер телефона и банковская карта на ваше имя.

Где и как подать заявление

Зарегистрироваться можно:

• в приложении «Мой налог»;
• через Госуслуги;
• через приложение банка (Тинькофф, Сбер, ВТБ и др.).

Ограничения для самозанятых в недвижимости

Самозанятый риелтор не может заключать договоры аренды от своего имени, если речь идёт о сдаче чужой недвижимости. Это означает, что он может действовать только как посредник или агент, представляя интересы собственника на основании соответствующего договора (например, агентского или поручения).

Как оформить договор с клиентом при самозанятости

Чтобы зафиксировать договорённости и избежать претензий, обязательно заключайте договор возмездного оказания услуг. В нём можно описать как подбор объекта, так и показы, согласование условий, проверку документов и другое.

Что включить:

• ФИО и ИНН самозанятого;
• Перечень оказываемых услуг (поиск, сопровождение, консультации и пр.);
• Сроки, стоимость, порядок оплаты;
• Формулировку: «Исполнитель — самозанятое лицо, применяющее налог на профессиональный доход (НПД)».

Нужно ли отдельное соглашение на показы объекта?

Нет, отдельный договор показа не обязателен, но его можно использовать в виде приложения к основному договору или чек-листа. Это не отдельный юридический тип договора, а упрощённая форма защиты интересов риелтора.

Для защиты можно использовать:

• Подпись клиента после каждого показа;
• Список просмотренных объектов;
• Указание, что клиент не имеет претензий после осмотра.

Налоги и отчётность самозанятого риелтора

Самозанятые платят налог на профессиональный доход – это просто и прозрачно.

Ставки налога для риелторов на самозанятости

• 4% – если клиент физическое лицо;
• 6% – если клиент юридическое лицо или ИП.

Как и когда платить налог

• Оплата до 25 числа следующего месяца;
• Расчёт производится автоматически в приложении «Мой налог»;
• Оплата – по реквизитам, через СБП или банковское приложение.

Что грозит за неуплату

• Пени и штрафы за просрочку;
• При систематическом нарушении – блокировка счёта или вызов в налоговую.

Как риелтору работать безопасно как самозанятому

Чтобы не потерять деньги и нервы, важно соблюдать базовые правила защиты своих интересов – это касается не только самозанятых, но и ИП / ООО.

Возможные риски для риелторов (не только самозанятых)

• Клиент может отказаться от оплаты, если нет подтверждающих документов (договора, акта);
• Могут возникнуть претензии по качеству услуг при отсутствии условий в письменной форме;
• Банковские счета могут заблокировать, если не подтверждать источники дохода.

Как обезопасить себя при расчётах и передаче ключей

• Всегда заключайте договор с клиентом;
• Если расчёт наличный — получайте расписку как подтверждение передачи денег;
• Если договор подписан и содержит информацию об оплате – расписка не обязательна, но может дополнительно подтвердить факт передачи;
• Никогда не передавайте ключи до заключения договора.

Как вести учёт доходов и договоров

• Фиксируйте все поступления в приложении «Мой налог»;
• Храните копии всех договоров и переписку (мессенджеры, email);
• Желательно использовать отдельную банковскую карту для расчётов.

Что выбрать: самозанятость или ИП для риелтора

Выбор между самозанятостью и ИП зависит от масштаба деятельности, формата клиентов и планов на будущее. Ниже – обобщённое сравнение и рекомендации.

Когда выгоднее ИП

• Доход превышает лимит НПД — 2,4 млн рублей в год;
• Вы планируете привлекать к работе помощников;
• Нужно работать на постоянной основе с юридическими лицами (например, с застройщиками, агентствами, банками);
• Хотите делать пенсионные отчисления и работать «в белую» на долгосрок.

Когда достаточно самозанятости

• Вы работаете один, без сотрудников;
• Доход не превышает 2,4 млн рублей в год;
• Основные клиенты — физические лица или небольшие компании;

Переход между режимами

• Перейти из самозанятости в ИП можно в любой момент через Госуслуги или налоговую;
• Вернуться обратно — после закрытия ИП, если соблюдаются условия самозанятости.

Часто задаваемые вопросы

1. Может ли риелтор работать как самозанятый?
   Да, если работает без сотрудников и не превышает лимит дохода.
2. Какие налоги платит самозанятый риелтор?
   4% с физлиц и 6% с юрлиц, оплачиваются ежемесячно.
   
3. Нужно ли регистрировать ИП, чтобы работать риелтором?
   Нет, если вы работаете по модели самозанятости. Статуса самозанятого достаточно, чтобы легально предоставлять услуги и получать оплату на карту.
   
4. Обязательно ли заключать договор?
   Желательно, особенно при показе объектов и расчётах.
   
5. Что будет за работу без регистрации?
   Штраф до 30 000 рублей и блокировка поступлений от клиентов.
   

_{Фото на обложке: freepik / Freepik}