Как работает доверительное управление квартирой: плюсы, минусы и риски
Сдавать в доверительное управление можно не только коммерческую, но и жилую недвижимость. Для собственника это удобно: ему не нужно самому решать вопросы, связанные с арендой, но в то же время можно столкнуться с определёнными рисками. Вместе со специалистами Яндекс Аренды расскажем о преимуществах и недостатках доверительного управления, а также о том, какие необычные ситуации случались у клиентов сервиса.
Что нужно знать о доверительном управлении
Доверительное управление — это комплекс услуг, при которых собственник недвижимости передаёт часть своих обязанностей посреднику. Например, поиск жильцов, приём от них платы, контроль за содержанием имущества и прочее.
Такие функции обычно выполняют частные риелторы или агентства. За свою работу они просят разную сумму — она зависит от объёма выполняемых обязательств. Как правило, размер вознаграждения составляет 10-25% от ежемесячной арендной платы.
Все условия сотрудничества между собственником жилья и риелтором прописывают в договоре оказания услуг. При этом первая сторона выступает учредителем доверительного управления, а вторая — доверительным управляющим (такая форма отношений регулируется статьями ГК РФ).
После подписания договора его важно зарегистрировать в Росреестре — это позволит закрепить обязательства и поможет в разрешении возможных конфликтных ситуаций. Также собственнику нужно выписать доверенность на представление интересов управляющему. В документе следует продублировать возложенные на риелтора функции и заверить его у нотариуса.
Преимущества и недостатки доверительного управления
Для собственника
Главный плюс доверительного управления — экономия времени. Собственнику квартиры не придётся искать жильцов, контролировать состояние мебели и техники, решать конфликтные вопросы с соседями и прочее. Всё это будет делать управляющий в рамках договора. Иногда владельцы жилья заказывают у агентств услугу доверительного управления «под ключ». При этом им самим не обязательно присутствовать в городе или даже в стране, где расположена недвижимость. В таком случае собственнику остаётся только получать от риелтора пассивный доход от сдачи квартиры в аренду.
Помимо существенных преимуществ, у доверительного управления есть и недостатки. Основной из них — недополученный доход, ведь исполнителю нужно будет платить комиссию. Также существуют риски, связанные с недобросовестной работой управляющего. Обычно мошенническая схема построена так: риелторы пересдают квартиру посуточно в субаренду. Тем самым они скрывают реальный доход от владельца жилья. К тому же при посуточной аренде износ мебели и техники происходит гораздо быстрее, поэтому собственнику придётся обновлять их чаще.
Ещё один минус — повышенные расходы на налоги. Хозяин недвижимости должен уплачивать НДФЛ от полной суммы за арендную плату. Предположим, что человек обратился к частному риелтору за доверительным управлением с полным пакетом услуг: сумма за аренду составляет 100 тысяч рублей, а вознаграждение управляющему — 25 тысяч рублей. В таком случае собственнику придётся оплачивать налог 13% от всего дохода (размер ставки зависит от его статуса — в качестве примера мы взяли стандартное физлицо). Получается, после уплаты НДФЛ и комиссии посреднику у хозяина останется 67 тысяч рублей чистой прибыли.
Для арендатора
Снять квартиру через доверительное управление — обычная практика, особенно в крупных городах. Если риелтор действительно профессионал своего дела и выполняет свои обязательства в полном объёме, переживать не стоит. Но важно обратить внимание на возложенные функции, которые прописаны в доверенности — риелтор должен действовать только в рамках своих полномочий.
Также арендаторам стоит проверить подлинность доверенности и срок её действия. Эту информацию можно узнать бесплатно на сайте ФНС. Всё, что для этого необходимо — номер, дата выдачи документа и орган выдачи.
Какие бывают риски: случаи из жизни
Безусловно, доверительное управление — удобная услуга, но, к сожалению, не всегда оправдывает ожидания. Клиенты Яндекс Аренды поделились своими историями.
Доверяй, но проверяй
Николай — бизнесмен, в своё время он приобрёл три «однушки» в Москве и затем решил их сдать в аренду, чтобы получать пассивный доход. Времени было мало, поэтому он обратился в риелторское агентство и подписал договор доверительного управления. Сначала всё шло гладко, но потом Николая ждал сюрприз.
«В агентстве в качестве исполнителя мне выделили молодого человека Игоря — на первый взгляд он мне показался довольно толковым. Я выписал ему доверенность, вручил ключи и уехал за границу на полгода. Риелтор нашёл жильцов буквально за пару недель — причём сразу для всех трёх квартир. Деньги от сдачи поступали регулярно, да и Игорь не тревожил звонками. Когда я вернулся из командировки, решил лично познакомиться со своими квартирантами.
Не передать словами, в каком шоке я был от посещения первой же своей квартиры! Как оказалось, в ней проживало 10 иностранцев из Азии, которые превратили мою недвижимость в какой-то притон с полной антисанитарией. Похожая ситуация была и в других квартирах… Конечно, я сразу поехал в агентство и потребовал компенсировать ущерб за испорченную мебель и технику — квартирам явно нужен был клининг и косметический ремонт. Ирония в том, что одна из обязанностей управляющего звучала как “следить за сохранностью имущества”.
Повезло, что удалось договориться мирно, без обращения в суд. Но после такого происшествия я решил больше не передавать свои квартиры в доверительное управление. Сам заниматься сдачей я не мог, поэтому в этом вопросе мне очень помог сервис Яндекс Аренда. Ребята приехали в квартиру, сфотографировали всё и сами опубликовали объявление. Достойных жильцов удалось найти буквально за три дня, и что самое главное — дистанционно и без необходимости ехать на просмотр. Прошло уже семь месяцев, и мой опыт сотрудничества с сервисом — исключительно положительный».
Николай (собственник), Москва
Странное поведение
Два года назад Светлана вместе с мужем переехала из Перми в Зеленоград. Они долго искали жильё в аренду через сайты бесплатных объявлений, но их не устраивали большие комиссии риелторов. Наконец им попался подходящая квартира, но жильё сдавалось через доверительное управление — вариантов было мало, поэтому они заселились.
«На тот момент мы с мужем знали о таких сделках только поверхностно, но ничего плохого при этом не слышали, да и стоимость аренды устраивала, поэтому решили подписать договор.
Первые два месяца всё было нормально, но потом риелтор стал вести себя странно: приезжал без предупреждения по несколько раз в неделю, делал замечания по поводу подруги в гостях, грубо отвечал или вовсе не брал трубку, когда был нужен. Конечно, такое отношение к себе нас не устраивало.
С четвёртого месяца риелтор сообщил, что поднимает стоимость арендной платы и сразу на 20 тысяч рублей. Мотивировал это всем подряд: от растущей инфляции до повышения тарифов на коммуналку. Я решила лично обсудить увеличение стоимости аренды с собственником, но риелтор категорически отказался давать его номер телефона. Нас это смутило, и мы с мужем решили переехать. В итоге вот уже 1,5 года снимаем квартиру через Яндекс Аренду, не знаем никаких проблем и всем советуем».
Светлана (арендатор), Зеленоград
Фото на обложке: Katja Rooke / Unsplash
