Что такое договор аренды и какие документы надо проверить перед сделкой

Отношения между собственником и нанимателем по закону фиксируются в договоре аренды. Это документ, содержащий свод условий, на которых квартира переходит в пользование от владельца арендатору. Без него обе стороны оказываются в уязвимом положении: жильца могут выселить в любой момент, а владелец может не получить оплату. Какие нюансы стоит учесть, чтобы не оказаться обманутым, – рассказываем в статье.

Что должно быть в договоре

Этот документ подтверждает отношения сторон и устанавливает их права и обязанности. Он должен содержать следующую информацию:

• паспортные данные наймодателя и нанимателя;
• документы о праве собственности;
• полный адрес, кадастровый номер и метраж квартиры;
• данные всех, кто будет жить в квартире, включая условия по проживанию с животными;
• даты и сроки: с какого момент жилец имеет право пользоваться квартирой (обычно договор с этой даты заключают на 11 месяцев с автоматическим продлением – это даёт возможность не регистрировать сделку в Росреестре, а права и обязанности сторон защищает так же);
• финансовые условия.

Какие разделы договора стоит проверить особенно внимательно

Даже если договор составлен профессионально, обратите внимание на следующие моменты:

• Срок аренды и порядок продления. Убедитесь, что чётко указаны дата начала и окончания действия договора. Если договор автоматически продлевается, должно быть прописано, как именно и в какие сроки стороны могут от него отказаться.
• Арендная плата и дополнительные расходы. Фиксируется не только сумма, но и сроки внесения, способ оплаты (наличный, безналичный). Также важно указать, входят ли коммунальные услуги в арендную ставку или оплачиваются отдельно.
• Задаток и обеспечительный платёж (депозит). Если при заселении вносится залог, в договоре должно быть указано, в каких случаях он возвращается полностью, а в каких может быть удержан (например, при порче имущества или долгах по коммуналке).
• Ремонт и содержание жилья. Пропишите, кто отвечает за текущий ремонт (замена лампочек, мелкая починка техники), а кто – за капитальный (замена сантехники, ремонт электропроводки). Это избавит от споров, когда что‑то сломается.
• Порядок расторжения. Укажите, за какой срок стороны должны предупредить о досрочном расторжении, и предусмотрите ли штрафные санкции за нарушение этого срока.

Зачем проверять документы на собственность

Договор найма гарантирует, что жилец получит квартиру на определённый срок. Но нередко можно услышать истории о том, как квартиру «пересдавали». В этом случае жильцы могли оказаться на улице без предупреждения, потому что у них не было на руках никаких доказательств того, что с владельцем существуют договорные отношения.

Какие документы запросить у собственника перед подписанием

Перед тем как заключить договор, попросите показать:

• Паспорт собственника. Убедитесь, что перед вами именно тот человек, чьи данные указаны в документах на квартиру.
• Выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Это официальный документ, который подтверждает, что человек является собственником. Выписку можно получить через МФЦ или заказать онлайн. Обратите внимание на дату выдачи — чем свежее, тем лучше.
• Свидетельство о браке или нотариальное согласие супруга (если квартира приобретена в браке). Подробнее об этом — в следующем разделе.
• Справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам. Она выдаётся управляющей компанией. Если у квартиры есть долги, арендатор может столкнуться с отключением услуг или требование погасить чужой долг.
• Домовую книгу или выписку о зарегистрированных лицах. В ней указано, кто имеет право проживать в квартире на постоянной основе. Если там есть другие люди (кроме собственника), они могут в любой момент заявить о своём праве пользования жильём.

Как проверить квартиру перед заселением

Осмотр жилья – не только возможность оценить, подходит ли оно вам, но и способ зафиксировать его состояние, чтобы при выезде не возникло споров о порче имущества.

• Проверьте сантехнику и краны. Откройте воду, посмотрите, нет ли протечек, нормальный ли напор.
• Проверьте розетки и выключатели. Возьмите с собой зарядное устройство для телефона и проверьте, все ли розетки рабочие.
• Оцените состояние стен, потолка, пола. Нет ли следов плесени, сырости, отслоения обоев.
• Проверьте работу бытовой техники (плиты, холодильника, стиральной машины, микроволновки).
• Осмотрите балкон или лоджию. Если там хранятся вещи собственника, обсудите, будут ли они вывезены.
• Составьте акт приема-передачи. В этом документе опишите каждую комнату, перечислите мебель и технику с указанием их состояния (например, «на диване потёртость обивки», «на кухне царапина на столешнице»). Обязательно зафиксируйте показания всех счётчиков. Акт подписывается обеими сторонами, и у каждого остаётся свой экземпляр.

Если при осмотре вы нашли недостатки, обязательно внесите их в акт. Это избавит вас от необходимости доказывать, что вы не повреждали имущество, когда будете съезжать.

Согласие сособственников и супруга на сдачу квартиры

Если недвижимость принадлежит нескольким людям, то они все могут ей распоряжаться. Поэтому, кроме проверки права собственности наймодателя, имеет смысл уточнить, есть ли у кого-нибудь ещё такие права.

Как проверить полномочия, если квартиру сдаёт не собственник

Иногда объявление размещает риелтор, родственник или просто человек, который по доверенности уполномочен сдавать квартиру. В такой ситуации арендатору стоит:

• Запросить нотариальную доверенность. В ней должны быть указаны полномочия на заключение договора найма, срок действия, а также данные собственника и квартиры.
• Проверить доверенность на сайте Федеральной нотариальной палаты (реестр нотариальных действий). Это бесплатный сервис, который показывает, действительна ли доверенность и не отменена ли она.
• Убедиться, что срок аренды не превышает срок действия доверенности. Если договор заключён на 11 месяцев, а доверенность действует только 6 месяцев, после её истечения сделка может быть оспорена.

Если собственников несколько, но договор подписывает только один из них, нужно получить письменное согласие остальных. Лучше, если оно будет заверено нотариально – это исключит риск, что другой собственник позже заявит о нарушении своих прав.

Почему важно проверить, кто зарегистрирован в квартире

Лица, имеющие постоянную регистрацию в квартире, сохраняют право пользования жильём даже после того, как оно сдано. Если в договоре не оговорено иное, они могут появиться в любой момент и потребовать вселиться. Поэтому перед подписанием договора запросите у собственника выписку из домовой книги или справку о зарегистрированных лицах.

Желательно, чтобы в квартире не было зарегистрированных посторонних людей. Если же они есть, собственник должен либо снять их с регистрационного учёта, либо получить их письменное согласие на сдачу квартиры. В противном случае арендатор рискует столкнуться с ситуацией, когда в квартиру заселятся «неожиданные» жильцы.

Что проверять собственникам

У владельцев тоже есть возможность проверить претендентов на заселение. Кроме паспорта, подтверждающего личность жильца, можно посмотреть, нет ли у него судебных задолженностей.

Какие документы запросить у арендатора

Собственник также вправе проверить будущего жильца. Это поможет избежать просрочек платежей, порчи имущества и других проблем:

• Паспорт. Убедитесь, что документ подлинный, и запишите паспортные данные (они пригодятся в договоре и в случае возникновения долгов).
• Справка о доходах или выписка по зарплатному счёту. Не все готовы её предоставлять, но если вы сомневаетесь в платёжеспособности человека, это надёжный способ убедиться, что арендная плата будет вноситься вовремя.
• Рекомендации с предыдущих мест аренды. Можно попросить контакты предыдущих арендодателей и уточнить, не было ли просрочек, жалоб соседей, порчи имущества.
• Проверка на сайте Федеральной службы судебных приставов. Достаточно знать ФИО и дату рождения арендатора. Сервис «Банк данных исполнительных производств» покажет, есть ли у человека непогашенные долги, в том числе по алиментам, кредитам или административным штрафам.
• Сведения о временной регистрации. Если арендатору потребуется временная регистрация по месту пребывания, обсудите это заранее и пропишите в договоре, кто и за чей счёт её оформляет.

Также полезно обсудить, сколько человек будет фактически проживать, и указать их всех в договоре. Это исключит ситуацию, когда въезжает один, а через месяц в квартире живёт несколько семей.

Коротко о главном: чек-лист для безопасной сделки

Для арендатора:

• Проверьте паспорт собственника и выписку из ЕГРН.
• Убедитесь, что у квартиры нет долгов по коммуналке.
• Если собственников несколько – получите согласие каждого.
• Если квартиру сдаёт не собственник – проверьте нотариальную доверенность.
• Осмотрите квартиру, составьте акт приёма-передачи с описью имущества и показаниями счётчиков.
• В договоре пропишите условия оплаты, порядок расторжения, частоту визитов собственника.

Для собственника:

• Проверьте паспорт арендатора и всех, кто будет с ним проживать.
• Запросите справку о доходах или проверьте платёжеспособность иным способом.
• Проверьте наличие задолженностей через сайт ФССП.
• Пропишите в договоре все условия проживания (включая животных, субаренду, количество гостей).
• Составьте акт приёма-передачи, чтобы при выселении чётко понимать, в каком состоянии возвращается квартира.

Оформление всех документов и проверка сторон – обязательный этап, который занимает немного времени, но спасает от крупных проблем в будущем. Если вы сомневаетесь в своих силах или просто хотите сэкономить время, обратитесь к профессиональному сервису, где все проверки уже встроены в процесс.