Что такое договор аренды и какие документы надо проверить перед сделкой

Отношения между собственником и нанимателем по закону фиксируются в договоре аренды. Это документ, содержащий свод условий, на которых квартира переходит в пользование от владельца арендатору. Без него обе стороны оказываются в уязвимом положении: жильца могут выселить в любой момент, а владелец может не получить оплату. Какие нюансы стоит учесть, чтобы не оказаться обманутым, — рассказываем в статье.

• Что должно быть в договоре
• Зачем проверять документы на собственность
  
• Согласие сособственников и супруга на сдачу квартиры
  
• Что проверять владельцам
  

Что должно быть в договоре

Этот документ подтверждает отношения сторон и устанавливает их права и обязанности. Он должен содержать следующую информацию: 

• паспортные данные наймодателя и нанимателя;
• документы о праве собственности;
• полный адрес, кадастровый номер и метраж квартиры;
• данные всех, кто будет жить в квартире, включая условия по проживанию с животными;
• даты и сроки: с какого момент жилец имеет право пользоваться квартирой (обычно договор с этой даты заключают на 11 месяцев с автоматическим продлением — это даёт возможность не регистрировать сделку в Росреестре, а права и обязанности сторон защищает так же); 
• финансовые условия. 

Зачем проверять документы на собственность 

Договор найма гарантирует, что жилец получит квартиру на определённый срок. Но нередко можно услышать истории о том, как квартиру «пересдавали». В этом случае жильцы могли оказаться на улице без предупреждения, потому что у них не было на руках никаких доказательств того, что с владельцем существуют договорные отношения. 

«Я сняла квартиру и жила в ней больше двух лет, уверенная в том, что у меня есть все права, зафиксированные в договоре найма. Во время очередной встречи Антон, который мне её сдавал и был указан в договоре как наймодатель, сказал, что у меня всего неделя, чтобы съехать. Я в недоумении хотела выяснить, почему нарушаются условия договора. На следующий день после работы я застала в квартире Антона и его мать — они пришли без предупреждения. Случился неприятный скандал, после которого я быстро вывезла свои вещи, решив, что обстановка становится небезопасной. Я пыталась вернуть залоговую сумму и даже пошла в суд, но на первом же заседании выяснилось, что собственником квартиры была мать. А я при подписании договора посмотрела лишь постоянную регистрацию в паспорте Антона, но не проверила документы на собственность. В итоге в подарок за свою невнимательность я получила стресс, потеряла залог и была вынуждена срочно искать новое жильё. А всего лишь нужно было проверить полный комплект документов перед подписанием договора!»

Елена, 28 лет, менеджер.

Согласие сособственников и супруга на сдачу квартиры

Если недвижимость принадлежит нескольким людям, то они все могут ей распоряжаться. Поэтому, кроме проверки права собственности наймодателя, имеет смысл уточнить, есть ли у кого-нибудь ещё такие права. 

«Я после перехода на удаленку стал жить с женой и детьми в загородном доме, но в Москве у меня осталась квартира. Однажды в столицу приехал мой коллега и по совместительству хороший приятель, и я решил, что пожить неделю в квартире ему будет куда приятнее, чем в гостинице. Каково же было моё удивление, когда я обнаружил там чужие вещи и каких-то незнакомых людей. Они тоже были явно мне не рады, и я их понимаю — незнакомый мужчина вошёл в квартиру без стука и какого-либо предупреждения. После короткого выяснения отношений всё прояснилось: моя жена решила, что квартира простаивает зря, и сдала её на лето, никого не предупредив. Всё закончилось хорошо: коллега заселился в гостиницу, а жильцы остались в квартире. Но ситуация вышла более чем неловкая».

Павел, 48 лет, старший специалист.

Что проверять собственникам 

У владельцев тоже есть возможность проверить претендентов на заселение. Кроме паспорта, подтверждающего личность жильца, можно посмотреть, нет ли у него судебных задолженностей.

«Я сдавала однушку коллеге моего хорошего друга. Пару месяцев всё было в порядке, а на третий он задержал оплату и написал, что ему надо срочно уехать. Извинился и сказал, что оплату за оставшийся месяц он пришлёт, но позже. Конечно, никаких денег я не получила, а в квартире после него остался страшный бардак. Оказалось, что он уволился с работы, чтобы не платить алименты, по которым у него уже скопилась большая задолженность».

Валентина, 48 лет, продавец. 

_{Фото на обложке: Prydumano Design / Unsplash}