Что нужно для сдачи квартиры в аренду: чек-лист

Для сдачи жилья недостаточно просто передать ключи и договориться о цене. Без нужных документов сделка может перерасти в споры и финансовые потери. В статье разберём, какие выписки понадобятся и как действовать, если квартира в ипотеке или в долевой собственности. Подсказки пригодятся и новичкам, и опытным арендодателям — на деле нюансов больше, чем кажется.

• Документы собственника
• Право на квартиру
  
• Квартиры с особенностями
  
• Состояние квартиры
  
• Заключение сделки
  
• Финальный чек-лист
  

Документы собственника

Основа любой сделки — подтверждение личности или права действовать от имени собственника. В нашем случае потребуется паспорт владельца квартиры или доверенность, если сдачей занимается представитель.

Паспорт гражданина РФ. Это базовый документ, который подтверждает личность. Проверьте, чтобы он был действительным. 

Доверенность. Когда квартиру сдаёт не собственник, требуется нотариальная доверенность. Жильцы смогут проверить её в реестре, а второй экземпляр документа будет храниться у нотариуса. В доверенности обязательно нужно прописать права на:

• проведение показов;
• подписание договора;
• получение оплаты.

Право на квартиру

Помимо паспорта для сделки понадобятся и документы на саму недвижимость. Они подтверждают, что жильё действительно принадлежит вам и вы вправе его сдавать.

Выписка из ЕГРН. Это главный документ, который подтверждает право собственности. Выписка должна быть свежей — не старше одного месяца.

Как её получить:

• на портале Госуслуг (электронная версия);
• в МФЦ;
• в Росреестре.

С 2023 года полные сведения из выписки может получить только собственник, жильцы такую информацию самостоятельно запросить не смогут.

Правоустанавливающий документ. Эта выписка показывает, как именно вы приобрели квартиру: купили, унаследовали или получили в дар. Она требуется не всегда, но лучше держать её под рукой на случай вопросов.

Квартиры с особенностями

Квартира может принадлежать сразу нескольким собственникам или находиться в залоге у банка — перед сдачей стоит проверить, нет ли дополнительных условий и ограничений. Эти документы могут не попросить при заключении договора аренды, но они помогут вам заранее избежать спорных ситуаций и подтвердить договорённости.

Согласие всех владельцев. Потребуется в том случае, когда квартира принадлежит нескольким людям, например, супругам или наследникам, потребуется нотариально заверенное согласие всех сособственников. В нём указываются паспортные данные каждого из них и собственноручная подпись.

Разрешение органов опеки. Если доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему, сдавать жильё можно только с разрешения органов опеки. В Москве за этим обращаются в отдел социальной защиты, в регионах — в муниципалитет. 

Разрешение банка на сдачу ипотечной квартиры. Многие банки требуют получить согласие, если недвижимость находится у них в залоге. Уточните этот момент в ипотечном договоре — иногда такие запреты прописываются сразу.

Состояние квартиры

Перед заселением важно показать жильцам, что с коммунальными платежами всё в порядке. Справки об отсутствии долгов, зафиксированные показания счётчиков и даже договор с интернет-провайдером помогут упростить расчёты в будущем.

Справки об отсутствии долгов по ЖКУ. Эти документы нужны, чтобы жильцы были спокойны и не переживали насчёт отключения света или воды за неуплату. Справки можно получить:

• в управляющей компании;
• в МФЦ;
• в ресурсоснабжающих организациях;
• на портале Госуслуг.

Договор с интернет-провайдером. Необязательный, но полезный документ. Если у вас уже подключён интернет, данные от личного кабинета можно оставить арендатору. Это упростит смену тарифа и облегчит решение технических вопросов в будущем.

Показания счётчиков. Зафиксируйте их в акте приёма-передачи. С этого момента оплату коммунальных услуг берут на себя жильцы.

Заключение сделки

При сдаче квартиры в аренду нужно заключить письменный договор. В нём фиксируются все ключевые условия: кто живёт в квартире, сколько платит и как решаются спорные ситуации. А чтобы сразу зафиксировать состояние жилья, вместе с договором оформляют акт приёма-передачи и подробную опись имущества.

Договор найма. Правильное название для договора при сдаче квартиры для проживания физическим лицам — договор найма. Проверьте, что он содержит все необходимые пункты:

• паспортные данные сторон;
• адрес и характеристики квартиры;
• условия оплаты (размер, сроки, способы, депозит);
• условия расторжения (сроки уведомления, санкции за досрочный выезд);
• особые условия (можно ли курить, держать животных, сверлить стены и т.д.);
• порядок проверок квартиры арендодателем;
• ответственность сторон.

Чаще всего договор заключают на 11 месяцев с возможностью автоматического продления. Долгосрочные договоры (более года) подлежат регистрации в Росреестре.

Опись имущества. К договору обычно прилагается опись имущества. Чем подробнее – тем лучше. При описании техники, например, стоит указать не просто «телевизор», а «телевизор Samsung, диагональ 38 дюймов».

Опись составляется в двух экземплярах и подписывается обеими сторонами. Дополнительно рекомендуем сделать фото мебели и техники.

Акт приёма-передачи. Этот документ фиксирует момент передачи квартиры и её состояния. В нём указаны:

• дата передачи;
• показания всех счётчиков;
• общее состояние;
• перечень переданных ключей.

Подписанный акт означает, что жильцы принимают квартиру и несут за неё ответственность.

Официальное оформление. Чтобы сдавать квартиру легально, нужно платить налоги. Самый удобный вариант — стать самозанятым. В этом случае налог составит всего 4%, если вы сдаёте жильё физическому лицу (важно, что суммарный годовой должен быть не более 2,4 млн руб. в год).

Самозанятость можно оформить через приложение «Мой налог» — для этого понадобится только ИНН.

Финальный чек-лист 

Итого, для сдачи квартиры в аренду понадобится:

• паспорт собственника;
• свежая выписка из ЕГРН;
• договор найма;
• справки об отсутствии долгов за ЖКУ;
• опись имущества;
• акт приёма-передачи;
• ИНН собственника (для самозанятости).

Дополнительно могут потребоваться:

• доверенность (если сдаёт не собственник);
• согласие сособственников;
• разрешение органов опеки;
• разрешение банка (при ипотеке).

_{Фото на обложке: drobotdean / Freepik}