В доме сломался лифт, а квартира на 20-м этаже: можно ли просить снизить аренду?

Игорь снял студию на 20-м этаже нового ЖК. Высота его не смущала: в доме работали быстрые лифты, а из окон открывался вид на реку.

Через месяц оба лифта закрыли на капитальный ремонт. На объявлении УК стоял срок – 30 дней. Но через месяц работы не закончились, потом ремонт продлили ещё. В итоге почти два месяца Игорь поднимался домой пешком – с ноутбуком, пакетами из магазина и собакой.

Собственнику он предложил на это время снизить аренду. Хозяин отказался: лифт относится к общему имуществу, чинит его управляющая компания, а он сам на сроки ремонта не влияет.

С ремонтом лифта собственник действительно ничего сделать не может. Но для арендатора важен другой вопрос: обязан ли он платить прежнюю сумму за квартиру, пользоваться которой стало заметно сложнее?

Лифт относится к общему имуществу многоквартирного дома. Это следует из статьи 36 ЖК РФ и Правил содержания общего имущества, утверждённых Постановлением Правительства РФ № 491.

Поэтому собственник конкретной квартиры не должен самостоятельно искать ремонтников или покупать детали. Исправность лифта относится к сфере ответственности организации, которая управляет домом.

Но спор между хозяином квартиры и арендатором устроен немного иначе. Здесь значение имеет уже не то, кто ремонтирует оборудование, а насколько из-за неисправности изменились условия проживания.

Пункт 4 статьи 614 ГК РФ предусматривает возможность требовать соразмерного уменьшения арендной платы, если условия пользования имуществом существенно ухудшились по причинам, за которые арендатор не отвечает.

Вины собственника в этой норме нет.

Допустим, хозяин квартиры действительно ни при чём: лифт сломала не его техника, ремонт ведёт УК, ускорить поставку деталей он не может. Но и арендатор снимал квартиру на 20-м этаже при работающем лифте, а не с условием ежедневно подниматься пешком.

С двухмесячным ремонтом ситуация более-менее понятна. Сложнее с промежуточными случаями: лифт не работал неделю, из двух кабин осталась одна, ремонт вроде идёт, но сроки постоянно переносят. Готовой границы для таких ситуаций закон не даёт.

Поэтому придётся смотреть, что происходило в доме на самом деле. Если жильцам третьего этажа несколько дней пришлось ходить пешком, это одно. Месяц без лифта для квартиры на двадцатом – уже совсем другая нагрузка.

Со сроками то же самое. Плановое отключение на выходные и ремонт, который обещали закончить за неделю, а растянули на полтора месяца, трудно оценивать одинаково.

Этаж тоже имеет значение, хотя никакой установленной законом отметки вроде «выше шестого – положена скидка» нет. Последствия одной и той же поломки просто разные: житель третьего этажа всё ещё может относительно свободно выходить из дома, а на двадцатом каждый выход означает длинный подъем и спуск по лестнице.

Ещё тяжелее такая ситуация переносится с детской коляской, после травмы или в пожилом возрасте. Эти обстоятельства сами по себе не дают отдельного права на уменьшение аренды, но помогают показать, насколько сильно отсутствие лифта ограничило пользование квартирой.

Имеет смысл вспомнить и то, как жильё сдавали. Например, собственник при просмотре отдельно обращал внимание на высокий этаж и быстрые лифты. Если это осталось в объявлении или переписке, материалы лучше сохранить. Они не устанавливают размер будущей компенсации, но показывают, при каких условиях арендатор соглашался снять квартиру.

В итоге значение имеет вся ситуация целиком: этаж, продолжительность ремонта, количество работающих лифтов и то, насколько серьёзно простой сказался на обычной жизни.

Лифт закрыли на три дня для плановых работ. Жильцов предупредили заранее, а в обещанный день кабину снова запустили. Неудобство очевидно, но оно было кратковременным. Аргументировать существенное ухудшение условий здесь будет сложнее.

Оба лифта стоят уже несколько недель. Для квартиры на высоком этаже это гораздо серьёзнее. Особенно если первоначальный срок ремонта закончился, а УК продолжает его переносить.

Один лифт ремонтируют несколько месяцев, второй работает. Само объявление о длительном ремонте ещё мало о чём говорит. Важно, что происходит в доме. Если вторая кабина спокойно справляется с нагрузкой, последствия невелики. Если утром перед ней очередь, вечером приходится долго ждать, а иногда она тоже выходит из строя, ситуация меняется.

УК не может назвать дату запуска. Например, необходимая деталь заказана, но срок поставки неизвестен. Такое сообщение лучше сохранить, особенно если обещанную дату окончания работ уже переносили. Неопределённость может затянуться и на неделю, и на несколько месяцев.

Лифт исправен, но не работает карта доступа арендатора. Это уже другая проблема. Возможно, карту можно заменить через собственника или УК за день. Смешивать такую ситуацию с многонедельной поломкой самого лифта не стоит: сначала нужно выяснить, почему пропал доступ.

Если лифт не работает второй день, срочно готовить претензию собственнику не обязательно. Но дату начала ремонта лучше сохранить сразу.

Сначала соберите подтверждения

Сфотографируйте объявление УК, особенно если там есть даты. Сохраните сообщения о переносах, уведомления из приложения дома или переписку с управляющей компанией.

Каждый день фотографировать одну и ту же закрытую дверь нет смысла. Гораздо полезнее потом показать период, в течение которого лифт действительно не работал.

Если появились конкретные бытовые сложности, их тоже можно фиксировать. Например, курьер отказался поднимать тяжёлую доставку на высокий этаж или семье приходится ежедневно носить по лестнице детскую коляску.

Не факт, что каждый такой эпизод можно будет потребовать оплатить отдельно. Но вместе они показывают, как поломка повлияла на проживание.

Запросите информацию у УК

У управляющей компании стоит узнать причину остановки, первоначальный срок ремонта и актуальную дату окончания работ.

Письменный ответ удобнее телефонного разговора. Из него потом будет видно, сколько длился ремонт и переносились ли сроки.

Заодно собственник может уточнить, есть ли основания для перерасчеёта платы за содержание общего имущества.

Но такой перерасчёт не нужно путать с арендной платой. УК не участвует в договоре между собственником и арендатором и не определяет, сколько последний должен платить за квартиру.

Напишите собственнику

Когда становится понятно, что ремонт затягивается, лучше перейти от разговоров к переписке.

Фраза «лифт не работает, хочу скидку» мало что объясняет. Полезнее сразу дать даты и описать ситуацию:

Фиксированного процента закон здесь не устанавливает. Поэтому ссылаться на условную «скидку за 20-й этаж» не получится.

Самый спорный разговор часто начинается после того, как собственник уже признал саму проблему. Он может согласиться, что несколько недель пешком на высокий этаж – серьёзное неудобство, но не согласиться с суммой, которую предлагает арендатор.

Готового тарифа на такой случай нет. Размер снижения стороны определяют сами, а при споре его придётся обосновывать обстоятельствами.

Варианты расчёта тоже бывают разными. Можно временно уменьшить ежемесячную плату. Можно определить одну сумму за весь период ремонта или учесть её при следующем платеже.

Важнее зафиксировать, к чему в итоге пришли.

При заметном изменении условий договора надёжнее оформить дополнительное соглашение. Но даже письменная переписка лучше устной договорённости, которую через месяц собственник и арендатор могут помнить по-разному.

Здесь сначала стоит оценить масштаб проблемы.

Если ремонт заканчивается через несколько дней, серьёзный спор из-за короткого простоя может оказаться несоразмерным результату.

Другое дело, если оба лифта стоят второй месяц, квартира находится на 20-м этаже, а УК до сих пор не знает, когда закончит работы.

Тогда вопрос может касаться уже не только размера аренды.

При существенных препятствиях для пользования жильём могут появиться основания обсуждать досрочное прекращение договора. Но правила «месяц без лифта – можно сразу съехать без последствий» нет.

Нужно смотреть сам договор: как он расторгается, когда требуется предупредить собственника и что происходит с обеспечительным платежом. Если стороны не договорились, юридическая оценка будет зависеть от конкретных обстоятельств.

Если арендатор уже полностью оплачивал квартиру и хочет вернуть часть денег за прошедший период, особенно пригодятся документы о сроках ремонта и переписка, из которой видно, что собственнику своевременно сообщили о проблеме.

Представим, что аренда составляет 70 000 рублей, а собственник отказался её уменьшать.

Арендатор решает, что месяц без лифта стоит на 20 000 рублей дешевле, и переводит только 50 000.

Для него разница – компенсация за ухудшившиеся условия. Для собственника – недостающая часть очередного платежа.

Так появляется второй спор поверх первого. Сторонам придётся выяснять не только то, были ли основания для уменьшения аренды, но и то, каким должен быть её новый размер.

Безопаснее сначала заявить требование и попытаться письменно договориться об изменении суммы.

«Собственник не виноват, поэтому просить снижение бессмысленно». Пункт 4 статьи 614 ГК РФ связывает возможность уменьшения платы не только с действиями собственника. Имеет значение, ухудшились ли условия пользования по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает.

«Я сам посчитаю скидку и перечислю меньше». Так делать рискованно. Пока другой размер платы не согласован, собственник может считать разницу задолженностью.

«УК сделает перерасчёт – значит, автоматически уменьшится и аренда». Нет. Это разные отношения. Перерасчёт по содержанию общего имущества касается собственника и управляющей организации, а размер аренды определяется отношениями собственника с арендатором.

ещё одна проблема возникает, когда подтверждения начинают собирать слишком поздно. Через месяц объявление уже сняли, старые сообщения в домовом чате сложно найти, а точную дату остановки лифта никто не помнит.

Неудачная тактика – и несколько месяцев молчать, а потом впервые сообщить хозяину о проблеме вместе с требованием вернуть часть уже уплаченных денег. Гораздо понятнее позиция арендатора, который написал собственнику ещё во время ремонта.

Случайно выбранный процент тоже сложно объяснить. Вместо требования «уменьшите аренду вдвое» полезнее сначала описать обстоятельства: два неработающих лифта, высокий этаж, фактический срок ремонта и переносы даты запуска.

Если квартира находится высоко, порядок действий при длительной остановке лифта лучше обсудить ещё при заселении. В договоре можно предусмотреть:

• Срок простоя. Указать, после какого периода без работающих лифтов стороны возвращаются к вопросу о размере аренды. Краткий плановый ремонт при этом можно отдельно исключить.
• Подтверждение поломки. Например, объявление УК, уведомление в приложении дома или письменный ответ управляющей компании.
• Порядок снижения платы. Необязательно заранее устанавливать конкретный процент. Можно договориться, что при длительном простое стороны отдельно определяют новую сумму и фиксируют её письменно.
• Действия при затянувшемся ремонте. Если сроки постоянно переносят, можно предусмотреть возможность досрочного выезда и заранее определить порядок уведомления собственника.
• Окончательные расчёты. Стоит указать, как при досрочном прекращении договора оплачивается последний период проживания и возвращается обеспечительный платёж.

Если договор уже подписан, эти условия можно закрепить дополнительным соглашением.

Сломанный лифт не даёт автоматического права платить за квартиру меньше. Но если оба лифта долго не работают, а квартира находится на высоком этаже, можно ставить вопрос о соразмерном снижении платы по пункту 4 статьи 614 ГК РФ.

Сохраните информацию о сроках ремонта, сообщите собственнику о проблеме и обсудите изменение суммы письменно. Самостоятельно вычитать «скидку» из очередного платежа рискованно: собственник может посчитать разницу долгом.