Узаконивание перепланировки

Узаконивание перепланировки – это процедура согласования уже выполненных или планируемых изменений в квартире, которые затрагивают её конфигурацию и требуют внесения изменений в техническую документацию.

Этот вопрос важен для собственников жилья, поскольку несогласованная перепланировка может создать проблемы при продаже квартиры, оформлении ипотеки, дарении или наследовании недвижимости. В некоторых случаях владельца могут обязать вернуть помещение в первоначальное состояние.

Что такое перепланировка

Перепланировкой считается изменение конфигурации помещения, сведения о которой должны быть отражены в техническом плане и документах БТИ.

К перепланировке могут относиться:

• перенос или демонтаж перегородок;
• объединение комнат;
• создание новых дверных проёмов;
• объединение ванной комнаты и санузла;
• изменение границ помещений.

Не все ремонтные работы считаются перепланировкой. Например, замена отделки стен, пола или сантехники без изменения конфигурации помещения обычно не требует согласования.

Какие изменения нужно узаконивать

Согласование требуется, если изменения затрагивают план квартиры.

Чаще всего узаконивают:

• объединение кухни и комнаты (при соблюдении требований закона);
• перенос ненесущих перегородок;
• расширение коридоров;
• объединение санузла;
• устройство гардеробной или кладовой за счёт площади помещения.

После согласования сведения о новой планировке вносятся в ЕГРН.

Когда можно узаконить перепланировку

Существует два варианта:

До начала работ

Это наиболее безопасный способ.

Собственник:

1. Разрабатывает проект или техническое заключение.
2. Получает согласование.
3. Выполняет работы.
4. Оформляет изменения в документах.

После выполнения работ

Если перепланировка уже сделана, её можно узаконить постфактум, если изменения соответствуют строительным, санитарным и противопожарным требованиям.

Но процедура в этом случае обычно оказывается сложнее.

Как проходит процедура узаконивания

Конкретный порядок зависит от региона, но обычно включает следующие этапы:

1. Подготовка технической документации.
2. Получение проекта перепланировки или технического заключения.
3. Подача документов в уполномоченный орган.
4. Проверка изменений.
5. Получение решения о согласовании.
6. Внесение изменений в технический план и ЕГРН.

Во многих регионах документы можно подать через МФЦ или региональные электронные сервисы.

Что делать, если перепланировка уже выполнена

Если изменения были сделаны без разрешения, собственнику стоит проверить возможность их легализации.

Для этого обычно требуется:

• заказать техническое обследование;
• получить заключение о безопасности выполненных работ;
• обратиться за согласованием.

Если изменения соответствуют требованиям законодательства, их можно оформить официально.

В отдельных случаях вопрос приходится решать через суд.

Когда узаконить изменения невозможно

Некоторые виды перепланировки запрещены.

Например, нельзя:

• сносить несущие конструкции без специальных решений;
• ухудшать условия проживания соседей;
• переносить кухню или санузел в помещения, где это запрещено нормами;
• нарушать работу инженерных систем дома.

Если перепланировка создаёт угрозу безопасности здания, в её согласовании могут отказать.

Риски и важные нюансы

Несогласованная перепланировка может привести к серьёзным последствиям:

• штрафам;
• сложностям при продаже квартиры;
• отказу банка в ипотечной сделке;
• судебным спорам;
• требованию вернуть помещение в первоначальное состояние.

Перед покупкой квартиры полезно сравнить фактическую планировку с технической документацией и убедиться, что все изменения оформлены надлежащим образом.

Пример из практики

Собственник объединил ванную комнату и туалет, а также перенёс часть ненесущей перегородки. Через несколько лет он решил продать квартиру и обнаружил, что фактическая планировка не соответствует данным ЕГРН.

Для проведения сделки пришлось заказывать техническое заключение, согласовывать изменения и вносить новые сведения в реестр недвижимости. После узаконивания перепланировки продажа квартиры состоялась без дополнительных ограничений.

Выводы

Узаконивание перепланировки позволяет официально закрепить изменения, внесённые в квартиру, и избежать проблем при совершении сделок с недвижимостью. Перед началом ремонта лучше заранее выяснить, требуют ли планируемые работы согласования. Если перепланировка уже выполнена, стоит проверить возможность её легализации как можно раньше, не дожидаясь продажи или оформления ипотеки.

Источники

1. Жилищный кодекс РФ (глава 4).
2. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.
3. Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
4. Росреестр.
5. Минстрой России.
6. КонсультантПлюс.
7. Гарант.