Общая собственность: как законно сдавать квартиру
Если квартира находится в совместной собственности, распоряжаться ею можно только с согласия всех владельцев. Сдача в аренду относится к таким действиям, поэтому нарушение установленного порядка может привести к спорам между собственниками и даже к признанию договора недействительным. Разберём, в каких случаях требуется письменное согласие, кто вправе подписывать документы и как корректно всё оформить.
Когда согласие обязательно
В статье 246 Гражданского кодекса РФ указано, что распоряжение общим имуществом возможно только с согласия всех сособственников. Договор аренды относится именно к таким действиям — он даёт другому лицу право пользоваться квартирой.
Совместная собственность супругов. Если жильё куплено в браке, то по статье 35 Семейного кодекса РФ согласие второго супруга обязательно. Даже если квартира оформлена на одного из них, сдача без письменного разрешения второго считается нарушением.
Долевая собственность. Если квартира принадлежит нескольким людям на праве долевой собственности, сдать её целиком можно только по согласию всех владельцев. Ни один из них не вправе сдать всю квартиру. Он может распоряжаться только своей долей, если она выделена в натуре и оформлена как отдельный объект недвижимости с кадастровым номером. Есть исключения: если между совладельцами подписано соглашение о порядке пользования жильём, в котором прямо указано, что конкретный собственник имеет право сдавать закреплённое за ним помещение в аренду, то это фактически и есть письменное разрешение.
Формы согласия
Любая договорённость должна быть подтверждена письменно. Это защищает и собственников, и жильца, который не обязан разбираться в их внутренних отношениях.
Соглашение о порядке пользования фиксирует, у кого какие права есть на определённые части квартиры. При его наличии не нужно постоянно получать согласие других собственников: каждый распоряжается «своим» помещением в рамках соглашения.
Если такого документа нет, то закон допускает три варианта оформления договора с жильцами:
- все владельцы подписывают документ вместе;
- кто-то из них действует по доверенности;
- один уполномочен представлять остальных по соглашению между совладельцами
Согласие действительно на указанный в нём срок. Для продления аренды нужно подписать новое или иметь доверенность с правом продлевать договор.
Чтобы избежать конфликтных ситуаций, в документ необходимо внести все параметры предстоящей сделки по сдаче квартиры: адрес, срок аренды, размер платы, залог, право принимать деньги и реквизиты для перевода. Эти сведения подтверждают, что согласие конкретное и касается именно этой сделки.
Как распределить деньги
Собственники могут договориться о любых пропорциях распределения арендной платы: по долям или в ином порядке. Для жильца важно, чтобы были указаны реквизиты получателя. Кто и как делит деньги внутри – вопрос, который решают между собой владельцы.
Лучше заранее определить, кто и в каком порядке оплачивает коммуналку, текущие расходы и ремонт, а также как компенсируются затраты на поддержание квартиры в хорошем состоянии. Эти пункты обязательно должны быть в договоре аренды, и будет нелишним включить их в соглашение между владельцами.
Доход от сдачи квартиры подлежит декларированию. Налог платит тот, кто указан в договоре как получатель арендной платы. Если деньги делятся между несколькими владельцами, каждый декларирует свой доход пропорционально. В любом случае налог на доход должен быть уплачен со всей суммы, полученной от жильцов.
Риски без согласия
Если один из владельцев сдал квартиру без согласия остальных, договор могут признать недействительным. Несогласный сособственник вправе подать иск о выселении жильцов и взыскании полученных денег как неосновательного обогащения, если докажет, что сдача нарушила его права.
Все последствия ложатся на собственника-инициатора: он обязан вернуть полученную плату остальным владельцам недвижимости, компенсировать возможные убытки и при необходимости затраты ремонт. Жилец теряет право на дальнейшее проживание, даже если он не нарушал условий договора.
Если совладелец жилья против сдачи квартиры, принудить его к сделке нельзя. Возможен только поиск компромисса: согласовать срок, цену, порядок расчётов. Без согласия всех сдать жильё законно не получится.
Выводы
Сдача квартиры, находящейся в общей собственности, требует согласия всех владельцев и письменного оформления официальных полномочий их представителя. Без этого сделку легко оспорить, а все расходы лягут на собственника, который её заключил. Надёжный вариант – подписи всех на договоре найма или доверенность с полным объёмом прав, дополненная внутренним соглашением о распределении денег и обязанностей.
Фото на обложке: Pexels
