Как самозанятому сдать квартиру в аренду: пошаговый план

Если вы сдаёте квартиру и получаете оплату на карту, важно правильно оформить доход. Иначе у налоговой могут возникнуть вопросы – даже если суммы небольшие.

Режим самозанятости – один из самых простых способов сдавать жильё легально: без деклараций и сложной отчётности. Но у него есть ограничения и нюансы, из-за которых легко переплатить налог или получить штраф.

Разберём пошагово, как самозанятому сдать квартиру и не ошибиться с оформлением.

Что такое самозанятость и чем она отличается от НДФЛ

При сдаче квартиры в аренду есть два основных способа для оплаты налога с дохода.

Как обычное физлицо

Вы платите налог как частное лицо:

• процентная ставка – 13% от дохода (стандартная ставка НДФЛ);
• раз в год нужно подавать декларацию;
• налог рассчитываете самостоятельно.

Как самозанятый

Вы регистрируетесь как самозанятый и платите налог на профессиональный доход (НПД) через приложение «Мой налог»:

• ставка ниже: 4% – если квартиру у вас снимает физическое лицо; 6% – если компания или ИП;
• декларацию подавать не нужно;
• налог рассчитывается автоматически.

Кому самозанятость подходит

Перед тем как выбрать этот налоговый режим и платить налоги по сниженной ставке, важно проверить условия:

• годовой доход от сдачи квартиры не превышает 2,4 млн рублей;
• налог рассчитывается со всей суммы, которую платит жилец (например, если вы сдаёте квартиру за 50 000 рублей – налог считается именно с этой суммы);
• если вы в этом месяце дополнительно потратились на ремонт и покупку техники – налог всё равно будет с 50 000 рублей.

Теперь разберём, как правильно оформить аренду через самозанятость и не допустить ошибок.

Шаг 1. Корректируем договор

Договор фиксирует условия и влияет на расчёт налога, поэтому в нём важно указать:

• статус самозанятости и применение НПД (налог на профессиональный доход);
• разделение платежей за аренду и коммунальные платежи (иначе с них тоже придётся платить налог).

Если всё указано правильно, чеки формируются только на сумму арендной платы, которая облагается налогом.

Шаг 2. Оформляем доход

При режиме самозанятости не нужно подавать декларацию, но все поступления необходимо фиксировать в приложении «Мой налог».

Сроки:

• при оплате наличными – чек формируется сразу;
• при безналичном переводе – не позднее 9-го числа следующего месяца.

Если часть денег возвращается, например, при досрочном выезде, доход нужно скорректировать.

Штрафы за нарушения:

• если доход не отражён или чек не сформирован, штраф – 20% от суммы расчёта (ст. 129.13 НК РФ),
• при повторном нарушении в течение 6 месяцев – 100%.

Шаг 3. Оплачиваем налог

Уведомление с суммой налога приходит в приложении до 12-го числа следующего месяца. Оплатить его нужно до 28-го числа.

Пример: доход получен в марте, уведомление придёт до 12 апреля, оплатить налог нужно до 28 апреля.

Если доход от аренды превысил 2,4 млн рублей, на сумму сверх лимита нужно подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и оплатить налог до 15 июля.

Пример: лимит превышен в 2026 году, декларация подаётся до 30.04.2027, налог уплачивается до 15.07.2027.

Важно: как учитывать залог

Обеспечительный платёж (залог) не считается доходом, пока остаётся у собственника.

Чек формируется только если: 

• часть удержана (например, за ущерб имуществу);
• или зачтена как часть оплаты за последний месяц.

Коротко о главном 

Самозанятость – удобный способ сдавать квартиру официально и без лишней бюрократии.

Чтобы не переплачивать налог и избежать штрафов:

• разделяйте арендную плату и коммунальные платежи;
• вовремя формируйте чеки;
• фиксируйте условия в договоре.