Доверительное управление

Доверительное управление недвижимостью – это передача собственником объекта другому лицу или организации для управления им в интересах владельца. При этом право собственности на квартиру или дом к управляющему не переходит.

В сфере аренды доверительное управление позволяет собственнику передать специалисту или компании организацию сдачи жилья. Управляющий может искать арендаторов, заключать договоры, контролировать состояние квартиры и решать текущие вопросы, связанные с её эксплуатацией.

Доверительное управление – это передача имущества управляющему для управления в интересах собственника или другого указанного им лица.

Собственник остаётся владельцем недвижимости, а управляющий получает полномочия совершать определённые действия с объектом.

Например, собственник может поручить управляющему:

• сдавать квартиру в аренду;
• искать арендаторов;
• организовывать показы;
• контролировать оплату;
• следить за состоянием жилья;
• организовывать ремонт;
• взаимодействовать с арендаторами и подрядчиками.

Владелец передаёт недвижимость в управление на условиях, определённых договором.

В договоре указывают:

• объект управления;
• срок действия договора;
• полномочия управляющего;
• обязанности сторон;
• размер и порядок выплаты вознаграждения;
• порядок передачи дохода собственнику;
• условия прекращения управления.

Управляющий действует в пределах предоставленных ему полномочий и должен действовать в интересах собственника.

Конкретный перечень полномочий определяется договором.

При управлении квартирой управляющий может, например:

• размещать объявления о сдаче жилья;
• проводить показы;
• выбирать арендаторов;
• заключать договоры найма;
• подписывать акты приёма-передачи;
• контролировать своевременность платежей;
• организовывать устранение неисправностей;
• принимать другие необходимые меры по управлению объектом.

При этом управляющий не становится собственником квартиры и не получает право распоряжаться ею по своему усмотрению.

При аренде собственник передаёт недвижимость арендатору во временное владение и пользование.

При доверительном управлении собственник передаёт имущество управляющему для управления, но сохраняет право собственности.

Арендатор:

• пользуется недвижимостью;
• обычно платит собственнику арендную плату;
• использует объект в соответствии с договором.

Управляющий:

• действует в интересах собственника;
• управляет недвижимостью;
• может организовывать её сдачу в аренду;
• получает вознаграждение, если оно предусмотрено договором.

Такая схема особенно удобна собственникам, которые не хотят самостоятельно заниматься арендой.

Например, владелец квартиры живёт в другом городе. Он передаёт квартиру в доверительное управление компании, которая занимается поиском арендаторов, заключением договоров и контролем состояния жилья.

Собственник получает доход от аренды за вычетом предусмотренного договором вознаграждения управляющего.

При этом важно разграничивать договор доверительного управления и доверенность. Доверенность сама по себе не передаёт имущество в доверительное управление, а лишь подтверждает полномочия представителя на совершение определённых действий.

Доверительное управление недвижимостью оформляется договором в письменной форме.

В договоре необходимо подробно определить:

• какая недвижимость передаётся в управление;
• какие действия вправе совершать управляющий;
• на какой срок заключается договор;
• как рассчитывается вознаграждение;
• кто оплачивает ремонт и другие расходы;
• кому и в какие сроки перечисляется доход;
• как стороны могут прекратить договор.

Для недвижимости также важно учитывать требования законодательства о государственной регистрации прав и сделок.

При передаче квартиры в доверительное управление важно учитывать:

• управляющий не становится собственником недвижимости;
• его полномочия должны быть чётко определены договором;
• собственнику стоит заранее установить порядок расходования денег на ремонт и содержание квартиры;
• важно определить, кто отвечает за взаимодействие с арендаторами и устранение повреждений;
• доверительное управление и представительство по доверенности – разные правовые конструкции.

Перед подписанием договора стоит внимательно проверить репутацию управляющего и условия его ответственности.

Доверительное управление позволяет собственнику передать недвижимость профессиональному управляющему, сохранив за собой право собственности. В сфере аренды это удобный способ делегировать поиск арендаторов, организацию показов, контроль платежей и решение текущих вопросов. При этом все полномочия управляющего и порядок его работы необходимо подробно закрепить в договоре.

1. Гражданский кодекс РФ, глава 53 «Доверительное управление имуществом».
2. Гражданский кодекс РФ, глава 10 «Представительство. Доверенность».
3. Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
4. КонсультантПлюс.

Фото на обложке: PIRO4D / Pixabay