Что риелтор обязан знать о правах сторон в аренде

Риелтор – это не просто посредник, а человек, от которого зависят комфорт и безопасность сделки. Именно он отвечает за то, чтобы все стороны понимали свои права и обязанности, а договор был не формальностью, а рабочим инструментом. В этой статье – всё, что нужно знать риелтору о правах арендатора и арендодателя: от базовых понятий до спорных ситуаций и правил досрочного расторжения.

Кто такие арендодатель и арендатор – простыми словами

Основные права арендатора в жилом и нежилом помещении

Право на тишину, безопасность и приватность

Арендатор имеет право на беспрепятственное пользование помещением – без внезапных визитов, с работающими системами жизнеобеспечения и защитой от вмешательства (ст. 676 ГК РФ, ст. 619 п.2, ст. 678).

Право на внесение изменений

Косметический ремонт – допустим, но любые изменения, затрагивающие конструкцию дома, требуют согласия арендодателя. Без письменного разрешения штробить стены и менять сантехнику нельзя (ст. 616 п.1 ГК РФ).

Когда арендатор имеет право не платить

Если помещение стало непригодным для жизни (например, нет отопления), а арендодатель не устраняет проблему – можно приостановить оплату или потребовать перерасчёт. Главное – всё должно быть зафиксировано документально (ст. 612 п.2 и п.4 ГК РФ).

Что обязан арендодатель – по закону и договору

Что должен обеспечить арендодатель при сдаче жилья

• Целостность помещения;
• Рабочие коммуникации (свет, вода, отопление);
• Возможность пользоваться имуществом по назначению.

Когда арендодатель не имеет права входить в квартиру

Ни один пункт договора аренды не даёт арендодателю права заходить в помещение без согласия арендатора. Исключения – аварийная ситуация или прямая угроза имуществу (например, затопление).

Кто отвечает за коммунальные услуги и поломки

По умолчанию коммуналку оплачивает арендатор, если иное не указано в договоре. За капитальные поломки (трубы, электрика) отвечает арендодатель, за мелкий бытовой ремонт – арендатор.

Ответственность сторон и спорные ситуации

Что делать, если арендатор нарушил правила 

Арендодатель вправе потребовать устранения нарушений или расторгнуть договор аренды (по ст. 619 ГК РФ), но только при наличии доказательств.

Что может считаться доказательствами:

• жалобы от соседей (в письменной форме, с подписями или через управляющую компанию);
• акт осмотра (составляется с участием свидетелей или управляющей компании);
• зафиксированная переписка (email, мессенджеры), подтверждающая факт нарушений.

Если арендатор отказывается признавать нарушения – арендодатель должен направить претензию с описанием ситуации и требованием устранить нарушение в срок. Если проблема не устранена – можно инициировать расторжение договора в судебном порядке.

Как действовать, если арендодатель не выполняет условия

Арендатор вправе направить письменную претензию, потребовать устранения проблем или расторжения договора с возвратом части оплаты.

Когда можно досрочно расторгнуть договор

• По взаимному согласию;
• При существенном нарушении условий одной из сторон; 
• При наступлении обстоятельств, указанных в договоре (например, продажа объекта).

Что важно учитывать риелтору при заключении договора

Проверка прав на имущество и полномочий сторон

Перед оформлением договора риелтор должен убедиться в законности сделки. Проверить:

• Свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН (не старше 30 дней);
• Согласие совладельцев, если квартира в долевой собственности (в письменной форме, с подписью);
• Доверенность, если договор подписывает не собственник.

Как проверить доверенность

• Документ должен быть заверен нотариально, с указанием права на заключение договора аренды;
• В доверенности должно быть указано ФИО доверенного лица и собственника, а также адрес объекта и срок действия;
• Если есть сомнения – можно проверить её на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Какие пункты договора защищают от споров

• Подробный перечень имущества;
• Условия досрочного расторжения;
• Порядок передачи и возврата помещения;
• Ответственность сторон при повреждении имущества.

Что обязательно указать в договоре аренды

Чёткое и подробное описание условий помогает избежать споров. Включите:

• Даты начала и окончания аренды;
• Размер, сроки и способ оплаты (карта, наличные, счёт);
• Что входит в оплату (коммунальные услуги, интернет, охрана и т.п.);
• Кто за что отвечает: ремонт, уборка, доступ в подъезд;
• Условия возврата депозита (если он есть).

Часто задаваемые вопросы

1. Имеет ли право арендодатель заходить в квартиру без разрешения?
   Нет, только с согласия арендатора или в случае аварии.
2. Кто оплачивает ремонт и коммунальные услуги?
   Обычно арендатор оплачивает мелкие расходы, а за крупный ремонт отвечает арендодатель. Всё уточняется в договоре.
   
3. Может ли арендатор расторгнуть договор досрочно?
   Да, может – если арендодатель нарушает условия (например, не устраняет серьёзные неисправности, ограничивает доступ или вмешивается в пользование) или по обоюдному согласию сторон.