Акт приёма‑передачи квартиры: как составить и зачем он нужен
Вы нашли подходящее жильё и готовы подписать договор аренды. Один из ключевых документов – акт приёма-передачи. Именно он фиксирует состояние квартиры и всё имущество на момент въезда. Разберёмся, зачем он нужен и как его правильно составить, чтобы избежать споров с собственником.
Что такое акт приёма-передачи
Акт приёма-передачи – это документ, который подтверждает, что квартира передана нанимателю в пользование. В нём указывается состояние жилья и перечисляется всё имущество, находящееся внутри. Он нужен обеим сторонам сделки: арендатору – для защиты от необоснованных претензий, арендодателю – для подтверждения сохранности квартиры.
«Как-то раз мне позвонил собственник и сказал, что хочет зайти и забрать с балкона велосипед. Я удивилась, потому что ничего подобного в квартире не было. Я открыла акт – в описи велосипеда тоже не было. Через пару дней он перезвонил и сообщил, что нашёл свой транспорт на балконе у мамы. Хорошо, что всё было зафиксировано в документах!»
Асия, арендатор из Москвы
Согласно статье 676 ГК РФ, арендодатель обязан передать жильё в пригодном для проживания состоянии. Подробные условия закон не описывает, поэтому акт становится главным доказательством договорённостей между сторонами.
Шаг 1. Подготовка документов
Перед тем как осматривать квартиру, проверьте:
- договор аренды (в нём должны быть прописаны срок, сумма, порядок оплаты, условия расторжения и обязанности сторон);
- паспорта обеих сторон;
- документ, подтверждающий право собственности (выписка из ЕГРН или свидетельство).
Если всё в порядке – можно выезжать на осмотр.
На Яндекс Аренде есть удобная функция – 3D-тур по квартире. Он позволяет выбрать жильё не выходя из дома. Благодаря такой опции более 90% пользователей сервиса заключают договоры аренды онлайн и экономят своё время. А район и окружение можно изучить на панорамах улиц на Яндекс Картах.
Шаг 2. Визуальный осмотр квартиры
Этот этап часто недооценивают, но именно он поможет избежать конфликтов.
Осмотрите всё внимательно: от смесителей и дверей до мебели и штор.
«Однажды хозяйка квартиры сказала, что я сломал дверцу тумбы, и заставила меня её чинить. Я не осмотрел шкафы при заезде, поэтому пришлось всё ремонтировать за свой счёт. С тех пор я всё внимательно проверяю».
Игорь, арендатор из Сочи
Помимо внешнего осмотра, откройте все дверцы, включите и проверьте работу бытовой техники и сантехники, убедитесь, что вода идёт без перебоев и батареи греют. Особое внимание обратите на пятна, плесень и следы влаги. Все дефекты стоит зафиксировать письменно.
В базу Яндекс Аренды попадают только проверенные объекты от реальных владельцев. Фото и 3D-тур мы делаем самостоятельно, а если в квартире есть какие-либо особенности, вы сразу сможете их заметить. Наши сотрудники работают по чек-листу и ничего не скрывают.
Что делать с найденными недостатками
Если вы обнаружили царапины, сколы, пятна, неисправности — обязательно запишите их в акт. Например: «на столешнице кухонного гарнитура царапина длиной 5 см», «на дверце холодильника вмятина», «смеситель на кухне подтекает». Чем подробнее, тем лучше.
Сфотографируйте все дефекты. Лучше сделать снимки на телефон и сохранить их в отдельной папке. В акте можно указать: «дефекты зафиксированы на фотографиях, переданных арендодателю в мессенджере (или по электронной почте)». Это станет дополнительным доказательством, если спор всё же возникнет.
Шаг 3. Составление акта
Форма акта законом не установлена, но в нём обязательно должны быть:
- реквизиты договора аренды (номер, дата, адрес квартиры);
- данные сторон (ФИО, паспорта);
- подтверждение передачи квартиры и ключей;
- передача документов (например, на счётчики или оплату коммуналки);
- состояние квартиры и имущества;
- показания счётчиков на момент передачи.
Акт можно составить от руки или в печатном виде. Главное – чтобы обе стороны подписали его одновременно. Образец можно скачать по этой ссылке, шаблон уже проверен юристами.
Как правильно оформить документ
- Составляйте акт в двух экземплярах — по одному для каждой стороны. Если договор аренды регистрировался в Росреестре, понадобится третий экземпляр.
- Не оставляйте пустых строк. Если какой-то пункт не заполнен, поставьте прочерк — чтобы никто не мог вписать что-то после подписания.
- Подписывайте акт только в день фактической передачи квартиры, когда вы уже провели осмотр и зафиксировали все недостатки.
- Если вносите исправления, заверите их подписями обеих сторон.
Шаг 4. Опись имущества
Когда вы заметили недостатки или повреждения в квартире, важно их задокументировать, чтобы в дальнейшем вам не пришлось за свой счёт ремонтировать чужие поломки.
Важно зафиксировать всё, что находится в квартире:
- мебель;
- бытовая техника;
- электроника (в том числе Wi-Fi-роутер);
- сантехника;
- предметы интерьера и декора;
- кухонные принадлежности.
Указывайте не только количество, но и состояние: сколы, царапины, потёртости.
Сделайте фотографии квартиры и дефектов – они пригодятся при выезде.
«Собственник обвинил меня в том, что я разбила плитку. Я показала фото в день заселения – трещина на полу уже была. Увидев снимок, хозяин извинился».
Анастасия, арендатор из Твери
Фотографии можно передать через мессенджер или почту, но обязательно отметьте это в акте.
Какие документы и вещи передаются вместе с актом
При подписании акта собственник обычно передаёт:
- ключи от квартиры (входной двери, почтового ящика, домофона);
- ключи от подъезда и тамбура, если есть;
- пульты от ворот, шлагбаума, кондиционера, телевизора;
- документы на счётчики (паспорта, акты поверки);
- инструкции к бытовой технике (по желанию).
Всё это стоит перечислить в акте или в отдельном приложении к нему. Например: «переданы ключи от входной двери — 2 шт., пульт от кондиционера — 1 шт.». Это избавит от споров при выезде, когда собственник вдруг вспомнит, что пульта не хватает.
Шаг 5. Подписание акта
Документ составляется в двух экземплярах — по одному для каждой стороны. Перед подписью убедитесь, что все поля заполнены. Если где-то остались пустые строки, поставьте прочерки – чтобы никто не добавил данные после подписания.
Подписывая акт, арендатор подтверждает, что принял квартиру и несёт ответственность за сохранность имущества.
Если вы снимаете квартиру через Яндекс Аренду, по поводу акта можно не переживать. Все квартиры в базе застрахованы и находятся под финансовой защитой Яндекса.
Что будет, если не подписать акт
Без акта приёма-передачи договор аренды формально считается заключённым, но доказать состояние квартиры на момент въезда будет крайне сложно. Если собственник заявит, что вы повредили имущество, а вы будете утверждать, что оно уже было таким — суд будет на стороне того, у кого есть письменные доказательства. Акта нет — доказательств нет.
Для арендатора отсутствие акта означает риск потерять залог (депозит) при выезде. Собственник может удержать часть суммы за «поломки», которые были изначально, и доказать обратное будет практически невозможно.
Для арендодателя отсутствие акта — риск того, что при выезде квартира окажется в плохом состоянии, а предъявить претензии будет не на чем. Жильцы могут сказать: «а у нас так и было».
Что делать, если недостатки обнаружились после подписания акта
Вы подписали акт, переехали, а через неделю заметили, что стиральная машина не работает или из-под ванны подтекает вода. Как быть?
- Немедленно сообщите собственнику в письменном виде (мессенджер, электронная почта, смс). Зафиксируйте дату и время сообщения.
- Составьте отдельный акт обнаруженных недостатков или сделайте приложение к основному акту, подписанное обеими сторонами.
- Если собственник отказывается признавать проблему, ссылайтесь на пункт договора об обязанности арендодателя предоставить жильё в пригодном для проживания состоянии (ст. 676 ГК РФ).
Важно: если вы не заявили о недостатке сразу после обнаружения, собственник может предположить, что поломка произошла по вашей вине.
Коротко о главном
- Акт приёма-передачи фиксирует состояние квартиры и перечень имущества на момент въезда.
- Без акта доказать, кто и когда повредил имущество, почти невозможно.
- При осмотре проверяйте всё: от розеток до сантехники, от мебели до штор.
- Все дефекты и повреждения записывайте в акт как можно подробнее.
- Делайте фотографии квартиры и недостатков — это дополнительное доказательство.
- Подписывайте акт только после полного осмотра и заполнения всех пунктов. Не оставляйте пустых строк.
- Храните свой экземпляр акта до выезда из квартиры — он пригодится при возврате залога.
