3-НДФЛ

Договор ренты – это соглашение, по которому собственник передаёт недвижимость другому лицу, а взамен получает регулярные выплаты или содержание (гл. 33 ГК РФ).

3-НДФЛ – это налоговая декларация, которую физическое лицо подаёт в налоговую службу для отчёта о доходах, в том числе от сдачи жилья в аренду.

Если квартира сдаётся официально, собственник обязан декларировать доход и платить налог. Понимание того, как работает форма 3-НДФЛ, помогает избежать штрафов и правильно оформить доход от аренды.

Способы уплаты налогов с аренды

Прежде чем разбираться с декларацией, стоит понять, есть ли альтернативы. Закон позволяет легально сдавать квартиру и платить налоги тремя способами.

1. Как физическое лицо (НДФЛ, ставка 13–22%)
Собственник самостоятельно декларирует доход по форме 3-НДФЛ и платит налог. Это самый распространённый, но не всегда самый выгодный вариант. Ставка зависит от общего годового дохода (подробнее — в блоке о прогрессивной шкале).

2. Как самозанятый (налог на профессиональный доход, ставка 4 или 6%)
Зарегистрироваться в приложении «Мой налог» может любой собственник, у которого нет работодателя и годовой доход от аренды не превышает 2,4 млн рублей.

• 4% — если сдаёте физическому лицу.
• 6% — если сдаёте компании или ИП.
  Плюсы: не нужно подавать 3-НДФЛ, налог рассчитывается автоматически. Минус — ограничение по доходу.

3. Как индивидуальный предприниматель (УСН, патент)
Если доход от аренды высокий или собственник планирует сдавать несколько объектов, можно зарегистрировать ИП. При упрощённой системе налогообложения (УСН «Доходы») ставка — 6%. Декларация по УСН подаётся раз в год, но это уже не 3-НДФЛ.

Когда нужно подавать 3-НДФЛ при аренде

Декларация подаётся, если физическое лицо получает доход от сдачи жилья и не применяет специальные налоговые режимы (например, патент или самозанятость – налог на профессиональный доход).

Речь идёт о любых видах аренды:

• долгосрочный наём квартиры;
• сдача комнаты;
• аренда дома или апартаментов.

Кто обязан подавать декларацию

Обязанность возникает у собственника, если:

• он сдаёт недвижимость как физическое лицо;
• получает доход от арендатора;
• не зарегистрирован как ИП на спецрежиме.

Если используется, например, режим самозанятого или патент, декларация 3-НДФЛ по этим доходам не подаётся.

Какие доходы включать в декларацию

В 3-НДФЛ попадают не только ежемесячные арендные платежи, но и другие поступления от арендатора, если они являются вашим доходом.

Что обязательно указывать:

• фиксированная арендная плата по договору;
• плата за коммунальные услуги, если она включена в арендную ставку (то есть вы получаете её как часть арендной платы, а не как компенсацию фактических расходов);
• любые дополнительные суммы, которые арендатор переводит вам сверх договора (например, за ранний заезд или дополнительные услуги).

Что не нужно указывать:

• обеспечительный депозит (залог) — это не доход, а возвратная сумма. Он становится доходом, только если вы его удержали при выезде (например, за порчу имущества);
• компенсация коммунальных платежей, если вы перевыставляете арендатору счета ресурсоснабжающих организаций (то есть сами платите поставщику, а жилец возмещает вам точную сумму по квитанциям). В этом случае компенсация не является вашим доходом.

Ставки НДФЛ при сдаче квартиры

С 2025 года в России действует прогрессивная шкала налогообложения. Ставка зависит от вашего совокупного годового дохода (зарплата, аренда, проценты по вкладам и т.д.):

Если вы не являетесь налоговым резидентом РФ (находитесь за границей более 183 дней в году), ставка фиксированная — 30%.

Сроки подачи и уплаты налога

Сроки установлены Налоговым кодексом РФ:

• подать декларацию – до 30 апреля года, следующего за отчётным;
• уплатить налог – до 15 июля.

Например, доход за 2025 год декларируется в 2026 году.

Как подать декларацию

Подать 3-НДФЛ можно несколькими способами:

• Через личный кабинет на сайте ФНС;
• Через программу «Декларация»;
• Лично в налоговой инспекции;
• Через МФЦ (в некоторых регионах).

К декларации обычно прикладывают договор аренды и документы, подтверждающие доход.

Какие документы приложить к декларации

Формально налоговая не требует обязательных приложений к 3-НДФЛ. Но на практике лучше подготовить подтверждающие документы — они помогут при камеральной проверке и при защите от доначислений.

Рекомендуемый пакет:

• копия договора аренды (найма) жилого помещения;
• документы, подтверждающие поступление денег: выписка по банковскому счёту, платёжные поручения, расписки арендатора (если оплата наличными);
• если вы уменьшаете доход на расходы (например, на ремонт) — чеки, договоры с подрядчиками.

Сохраняйте все документы минимум четыре года — именно столько длится срок возможной проверки.

Ответственность за неподачу

Если не подать декларацию или не заплатить налог, возможны:

• штраф за непредставление декларации;
• пени за просрочку платежа;
• доначисление налога.

Размер санкций зависит от суммы и срока нарушения.

Размеры штрафов и пеней

За неподачу декларации (ст. 119 НК РФ):

• 5% от не уплаченной в срок суммы налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1 000 рублей.

За неуплату налога (ст. 122 НК РФ):

• 20% от суммы неуплаченного налога, если просрочка неумышленная;
• 40% — если налоговая докажет, что вы умышленно занизили доход.

Пени: начисляются за каждый день просрочки уплаты налога в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ (сейчас — около 0,03% в день).

Дополнительный риск: налоговая может доначислить налог за весь период, за который вы не отчитались, плюс проценты.

Пример заполнения 3-НДФЛ

Исходные данные:

Собственник (резидент РФ) сдавал квартиру с января по декабрь 2025 года. Ежемесячная арендная плата — 30 000 рублей (коммунальные услуги включены в эту сумму). Другого дохода нет.

Расчёт:

Годовой доход = 30 000 × 12 = 360 000 рублей.
Доход не превышает 2,4 млн, поэтому ставка 13%.
Налог = 360 000 × 0,13 = 46 800 рублей.

Что заполнять в декларации:

• Титульный лист: данные собственника, ИНН, код налогового периода «34» (год), отчётный год — 2025.
• Приложение 1 (доходы от источников в РФ): код дохода «08» (аренда), наименование источника — ФИО арендатора, сумма дохода — 360 000 рублей.
• Раздел 2: расчёт налога — налоговая база 360 000, сумма налога исчисленная — 46 800.
• Раздел 1: итоговая сумма налога к уплате — 46 800, КБК и ОКТМО.

Сроки:

Подать декларацию до 30 апреля 2026 года.
Уплатить налог до 15 июля 2026 года.

Выводы

3-НДФЛ – обязательная форма отчётности при сдаче жилья в аренду для физических лиц без специальных налоговых режимов. Своевременная подача декларации и уплата налога позволяют избежать штрафов и легально получать доход от недвижимости.

Чек-лист: что нужно знать о 3-НДФЛ арендодателю

• Если вы сдаёте квартиру как физлицо и не оформили самозанятость или ИП — подавайте 3-НДФЛ.
• Срок подачи — до 30 апреля следующего года. Срок уплаты налога — до 15 июля.
• Ставка НДФЛ — прогрессивная: от 13% до 22% в зависимости от общего годового дохода.
• В доход включайте арендную плату. Компенсацию коммунальных услуг по отдельным квитанциям включать не нужно.
• Обязательно приложите копию договора аренды и подтверждения платежей.
• Штраф за неподачу декларации — от 1 000 рублей или 5% от налога за каждый месяц просрочки.
• Самозанятым и ИП на УСН подавать 3-НДФЛ не нужно — у них другие формы отчётности.

Источники

• Налоговый кодекс РФ, ст. 228–229
• Федеральная налоговая служба РФ
• Официальный портал правовой информации РФ

Фото на обложке: Pexels